Eine Chance für den Städtebau? - Schließung von "Galeria Karstadt Kaufhof"-Filialen

Die MariaHü ist natürlich das Ergebnis enormer Anstrengung bei der Stadtzerstörung.

Hier hat sich klassisches "BRD-feeling" ausgebreitet.

Die Frage war

Quote from reklov2708

Gibt es in der Wiener Innenstadt eigentlich auch solche Kaufhäuser aus der Zeit (60er/70er)?

Innenstadt meint wohl Innere Stadt= I. Bezirk? Dazu gehört die MariaHü Gottseidank nicht. Hier wäre die schiache Kärntnerstraße anzuführen mit dem Kaufhaus Steffl.

Jetzt wohl auch das "Weltstadthaus". "Weltstadt Wien" ist ein typisches Produkt hiesigen Minderwertigkeitskomplexes.

Angeblich ein echter Chippie in der Weltstadt. In Sachen Turd World hat man ja tatsächlich ganz großartig aufgeholt.

Na ja, ganz so schlimm ist es in der Kärntner Straße noch nicht. Diese gehört noch zur ersten Welt, wie ein gewisser Andreas Lehne etwa in der Presse schreibt: eine brutalen Rasterfassade, die in jede x-beliebige deutsche Nachkriegs-Fußgängerzone passen würde.

Zum Steffl:

Früher stand da dieses elegante Haus, ein früher Otto Wagner: (1944/45 stark beschädigt und dann abgetragen):

Man vergleich damit Wagners noch erhaltenes, ungleich wertvolleres Palais Hoyos auf dem Rennweg:

https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/2/2f/Palais_Hoyos_Ansicht_2.jpg

ich hab das immer gern mit dem Haus Dambski in Thorn verglichen:

Der Zwerchgiebel ist eine neue Zutat, die nicht recht zu passen scheint.

Zurück zum Steffl, der übrigens tw den Raum von Mozarts Sterbehaus ausfüllt:

Soviel zu Volkers Egarf.

Quote from Ostwestfale

https://www.cz.de/celle/altstadt…juni-fuer-immer

Aber der Bürgermeister möchte das Gebäude erhalten!!!

Zitat:

"Altstadt-Ortsbürgermeister Christoph Engelen (SPD) hatte kürzlich einen „Plan B“ für die Immobilie gefordert. Einen Abriss, wie er andernorts praktiziert werde, halte er auch aus ökologischen Gründen für die schlechteste Option: „Für mich ist deshalb für eine mögliche Nachnutzung Kreativität gefragt.“ Die einzelnen Etagen müssen zukünftig sinnvoll genutzt werden. Möglichkeiten gibt es sicher viele: Büros, Restaurants oder Bars mit Eventcharakter, Sportangebote gemischt mit Einzelhandel könnten hier das große Gebäude weiter mit Leben füllen.“ Vielleicht wären ein oder zwei Etagen auch geeignet für eine Seniorentagesstätte oder einer Mehrgenerationen-WG, so Engelen: „Ob sich das Gebäude auch für einen Umbau zu generellen Wohnraum eignet, sollte auch hinterfragt werden.“

Das Argument "Ökologie" nehme ich dem Mann nicht ab. Wenn das Teil abgerissen und durch stadtbildkompatible Architektur ersetzt wird, kann diese über Jahrhunderte Bestand haben. Ich vermute hier eher, dass das wahre Motiv, wie so oft, der Erhalt vermeintlich fortschrittlicher Architektur ist.

Die skizzierten Ideen für die Folgenutzung hingegen werden verlässlich für immerwiederkehrende Leerstände und Verfall sorgen, und damit das Umfeld gleich mit herunterziehen: Für Gastronomie sind diese Gebäude völlig überdimensioniert, und "Events" die derartige Volumina benötigen, finden zu selten statt, um das Umfeld beleben zu können. Weiterhin benötigen sie bessere Erreichbarkeit für massenhaft mit dem Auto anreisende Teilnehmer (- nicht umsonst baut man Mehrzweckhallen am Autobahnzubringer). Für eine Umwandlung in Büros / Wohnungen / Altenheime wiederum fehlt das Tageslicht, denn auch wenn man Fenster einbaut, ist die Grundfläche und damit der Abstand zu den Außenwänden viel zu groß.

Genau diese Diskussion wird sich nun in zig-Städten in ähnlicher Form wiederholen. Die Riesenkisten passen einfach nicht in eine lebendige europäische Stadtkultur. Gewinnen werden die Standorte, die den Mut für echten einen Neubeginn aufbringen.

Lesenswerter Kommentar zum Thema in der Neuen Züricher.

Ein Nachtrag noch:

Die typische Kaufhausarchitektur ist in architektonischer Hinsicht für die Nutzung im Rahmen größerer Events ungeeignet. Dafür passt das Verhältnis Deckenhöhe zu Grundfläche nicht, und die Raumhöhen sind viel zu niedrig, um Veranstaltungsbühnen einzubauen zu können.

Für mich ist neben der Nutzung als Kaufhaus keine sinnvolle alternative Verwendung vorstellbar, die ohne einen kompletten Umbau (Entkernung) auskommen würde. Die mindere gestalterische Qualität der Fassaden wiederum lässt eine aufwändige Entkernung und anschließenden Neuaufbau für anderen Nutzungen IMHO als absurd erscheinen.

Ich lese hier viel aus einer Perspektive gedacht, in der Eigentum keine Rolle spielt. Aber jedes dieser Gebäude hat einen privatwirtschaftlichen Eigentümer, dem jetzt die hohen Einnahmen wegbrechen. Wenn man diese Perspektive nicht einnimmt, kommen in meinen Augen nur höchst spekulative Ergebnisse heraus.

Logisch wäre für mich, dass die meisten erstmal versuchen werden - egal was ein Bürgermeister sagt oder will - weiter Einnahmen zu generieren mit dem Bestehenden. Erst wenn dies nicht gelingt, müssen Pläne her für günstige, oder folgend schwerere, Umbauten. Und erst dann, wenn sich das Gebäude dazu nicht als geeeignet erweist - was keinesfalls so eine Regelhaftigkeit aufweist, wie von Helge vermutet (so gibt es Beispiele, wo z.B. Lichthöfe in die Gebäude geschnitten wurden) - dann erst wird über Abriss gesprochen. Bis dahin werden die Gebäude aber sehr wahrscheinlich erstmal etwas abwirtschaften, außer sie stehen an einem derart attraktiven Standort (wie jener in München z.B.) dass sich eine sofortige völlige bauliche Neuentwicklung lohnt unabhängig vom Gebäudezustand heute.

Majorhantines :

Mir ist durchhaus bewusst, dass die Gebäude häufig (im Regelfall, immer (?)) nicht Galeria Kaufhof gehören, sondern längst verkauft und rückgemietet wurden. Daran geknüpft sind Renditeerwartungen der Investoren, die nur mit einer intensiven, renditeträchtigen Nutzung der kompletten Flächen zu vereinbaren sind. Und genau hierin liegt doch eine Chance, denn mit ein paar Klein-Events wie Kunstaustellungen, Lesungen, aber auch Billig-Vermietungen wie an "Kick" o.ä. sind die einst üppig kalkulierten Mieten nicht ansatzweise zu erzielen.

Da es sich gleichzeitig um 1a-Innenstadtlagen handelt, kann ich mir gut vorstellen, dass es gerade die Investoren sind, die mit (Verkauf), Abriss und Neubau einverstanden sein werden. Einfach, weil sie genau wissen, dass sie anderes nie wieder an ihr Geld kommen werden.

Und ja, natürlich mag es unter den Häusern auch einige - speziell unter den Kleineren oder den Vorkriegshäusern - geben, die umnutzungsfähig sind. Aber gerade bei dem hier unbeliebten Typ der "Eiermann-Kiste" dürften das nur wenige sein.

Quote from HelgeK

Da es sich gleichzeitig um 1a-Innenstadtlagen handelt, kann ich mir gut vorstellen, dass es gerade die Investoren sind, die mit (Verkauf), Abriss und Neubau einverstanden sein werden. Einfach, weil sie genau wissen, dass sie anderes nie wieder an ihr Geld kommen werden.

Zunächst mal gibt es auch einige Standorte, die in kleinen Städten liegen, wo es keineswegs so rosige Perspektiven gibt (1a Innenstadt usw.). Und zum zweiten, was heißt hier mit Abriss und Neubau einverstanden sein? Der Eigentümer kriegt hier doch nichts geschenkt. Die Baumassen sind riesig und nach einem Abriss wohl kaum nochmal so dicht und in dieser Zahl allein mit Gewerbe zu füllen. Sprich der Investor weiß, er müsste viel Geld für Neubauten ausgeben, und hat am Ende dann auch nicht mehr Flächen. Ich sehe da überhaupt keinen Anlass von einem Automatismus auszugehen, der in den meisten Fällen zum Abriss führen würde.

Quote from HelgeK

Aber gerade bei dem hier unbeliebten Typ der "Eiermann-Kiste" dürften das nur wenige sein.

Meinst Du die Bauten mit den Horten Kacheln? (Ich habe mich da nie so eingelesen, mit der Historie dieses Professors und den Kaufhäusern) Jedenfalls, wenn Du diese meinst, so ist gerade dort die Umformung der Fassade einfach möglich, weil diese nur vorgehängt ist.

Ich weiß nicht, wie ich mich noch verständlicher ausdrücken soll: Ein Investor möchte den maximal möglichen Profit erzielen. Bei den Gebäuden, um die es hier geht, ist eben dieser - da bin ich mir sehr sicher - in vielen Fällen durch Abriss und Neubau eher zu erzielen, als mit einer extensiven Nachnutzung (ein bisschen Event, Kultur, Gastro, Penthouse-Wohnungen), für die diese Flächen nie konzipiert wurden.

Und ja, bei den Horten-gekachelten Eiermannschen Klötzen sind die Fassaden nicht das Problem. Die könnte man mit wenig Aufwand tauschen, fenster einsetzen etc.. Das Problem sind, wie weiter oben bereits dargelegt, die vergleichsweise riesigen Geschossflächen bei gleichzeitig niedrigen Deckenhöhen. Bei einer Wohnnutzung sollte das nächste Fenster nie weiter als ein paar Meter weg sein, sonst wird es zu düster. Büronutzungen sind da etwas toleranter, aber auch für diese sind große Anteile der Flächen deutlich zu weit von den Außenwänden entfernt.

Quote from HelgeK

Ein Investor möchte den maximal möglichen Profit erzielen. Bei den Gebäuden, um die es hier geht, ist eben dieser - da bin ich mir sehr sicher - in vielen Fällen durch Abriss und Neubau eher zu erzielen

Gut, wenn Du Dir da sicher bist. Das ist auf jeden Fall der Dreh- und Angelpunkt Unserer widersetzlichen Betrachtung. Ich sehe den maximal möglichen Profit nicht beim Neubau. Allein diese Betonmonster abzureißen ist teuer - und das dann in Innenstädten mit ihrer einschränkenden Logistik. Nur um dann bei einem Neubau weniger Nutzfläche zu haben, und wohl einen Nutzungsmix, der weniger Erträge bietet als bisher. Da wirtschafte ich doch lieber das Gebäude noch runter, und wenn ich erstmal nur die Hälfte neuvermieten kann. In der Zwischenzeit kann ich dann mir überlegen, ob ich wie gesagt Lichhöfe hineinschneide und damit Büros, also gute Gewerbemieten, hineinbekomme, oder die Dinger abreißen muss. Das wäre aber meinem Verständnis nach die letzte Option, außer es handelt sich um besagte Großstadtstandorte, wo die sehr hohen Mieten auch kürzere Abschreibungszyklen erlauben.

Damals, 1932 in Bremen:

Als Karstadt die Massen mobilisierte - WK | Geschichte

Zehntausende drängelten sich am 26. Februar 1932 in der Bremer Innenstadt. Der Grund: die Eröffnung des neuen Karstadt-Warenhauses. Mit einer geschickten…

wkgeschichte.weser-kurier.de

Und im Hintergrund 'überwacht' der Ansgari - Kirchturm das Geschehen auf der Obernstraße...

Das Reinschneiden von Lichthöfen käme vom Aufwand her einem vollständigen Neubau in etwa gleich oder würden diesen sogar übertreffen. Es bliebe vom Bestand dann ja nichts weiter erhalten als das Stahlbetonskelett in den Außenbereichen, zusätzlich würden Maßnahmen zur statischen Stabilsierung notwendig werden.

Wir werden es sehen, was passiert. Ich bin der Überzeugung, dass für mutloses Durchwurschteln letztlich ein hoher Preis gezahlt werden muss. Eben weil die Gebäude so zentral und bedeutend sind, dass sie nicht isoliert betrachtet werden können. Eine extensive Nutzung wird nach und nach das ganze Umfeld mit nach unten ziehen, und damit den "Marktwert" der Innenstadtlagen selbst beeinflußen.

Erste Pläne für Paderborn:

https://www.nw.de/lokal/kreis_paderborn/paderborn/23512718_Einzelhandel-und-Wohnen-

Sahle Wohnen will Galeria-Gebäude in Paderborn umbauen

Die Nachricht der Schließung von Galeria Kaufhof kam für den Vermieter Sahle Wohnen nicht unerwartet. Die Spekulationen in Bezug auf die Nachnutzung…

www.westfalen-blatt.de

Was, wenn die großen Kaufhäuser schließen? Suche nach neuen Konzepten für attraktive Innenstädte - STIMME.de

www.stimme.de

Vorgestellt werden u.a. einige Beispiele der Umnutzung, zeigt aber auch schön die Herausforderungen für Eigentümer und Stadt.

Insgesamt wurde für 5 Häuser bisher die Schließung zurückgenommen:

"Man müsse schon mutig sein, um ein Konzept zu finden, das längere Zeit trägt, sagt auch Benjamin Schrödl: "Minimalismus wird selten zu einer überlebensfähigen Lösung führen. Nach zwei bis drei Jahren steht das Gebäude dann häufig wieder leer".

Mein Reden.

Quote from HelgeK

Mein Reden.

Dein Reden war aber, dass es hauptsächlich der Abriss ist, der hier Abhilfe schafft. Der Artikel empfiehlt dagegen schwere Eingriffe .... wie das Heraussägen von Lichthöfen. Was übrigens, da muss ich doch nochmal nachkarten keineswegs so teuer oder sogar teurer ist, als ein ,,vollständiger Neubau". Für die Statik ändert sich wenig, wodurch es keiner besonderen Nachbesserungen bedarf. Hier ein transparentes Beispiel eines Möbelhauses mit extremem Eingriff:

https://www.wf-heilbronn.de/index.php/bilder-eines-umbaus.html

Transparent, weil der Anbieter auch umfangreiche Preislisten veröffentlicht auf verlinkter Webseite.

Ob nun Abrisse oder radikale Umbauten ist doch (nahezu) egal, und tut sich auch vom Aufwand nicht viel.

Gefährlich wird es, wenn man meint, ohne einschneidende Veränderungen weitermachen zu können. Das wird in vielen bzw. den meisten Fällen nicht funktionieren.

Quote from HelgeK

Ob nun Abrisse oder radikale Umbauten ist doch (nahezu) egal, und tut sich auch vom Aufwand nicht viel.

Was meinst Du woher die Kostenunterschiede kommen? Sie kommen daher, weil der Aufwand enorm unterschiedlich ist. In einem Fall muss man für einen Lichthof vielleicht 6 LKWs Beton abfahren und entsorgen/recyclen. Rechne mal aus, wie viel Schutt entsteht, wenn man das ganze Gebäude abreißt und entsorgt/recyclet. Und vor allem wie viele Betonmischer dann wiederum in die Innenstadt müssen, um den ganzen Laden wieder hochzuziehen? Auch sei nochmal erinnert, was im Artikel über die benötigten Zeiträume steht, bezüglich schwerer Umbau und Neubau.

Zum Thema "Kaufhof in Regensburg" - ich war letztes Wochenende in Regensburg und habe mir den Kaufhof nochmals angeschaut.

Ich habe mal 2 Jahre in Regensburg gewohnt und empfand (abgesehen von einigen Mini-Bausünden wie dem Ärztehaus am Arnulfsplatz und dem von Zeno genannten Parkhaus sowie dem Kolpinghaus in Richtung Donau) zwei größere Gebäude als wirklich unpassend:

Einerseits natürlich den Kaufhof, dessen Baugeschichte und vor allem der damit verbundene Flächenabriß 1972 hier kurz thematisiert wird:

Die Alte Wache, Galeria Kaufhof - Stadtentwicklung am Neupfarrplatz

Die "alte Wache", auch "Hauptwache" am Neupfarrplatz. Unter der Rubrik "StadtG'schichtn" gab es in der Dezemberausgabe des Kulturjourn...

www.regensburger-tagebuch.de

Und andererseits den etwas westlich davon gelegenen Neubau von Bücher Pustet von 1959 in der Gesandtenstraße, der eine Passage in Richtung Rote-Hahnen-Gasse umfaßt, sowie - da lasse ich mich aber gern korrigieren - auch einen zweiten Bau eben an dieser Gasse, der wie eine kleine Kopie des Hauptgebäudes aussieht (langer gelber 50er-Jahre-Bau mit konventionellem Dach, daneben ein grauer Turm mit Flachdach).

Gefunden dazu habe ich nur einige eher kryptische Bemerkungen in der Wikipedia:

Quote from Wikipedia zu Friedrich Pustet

Auch auf dem 1833 erworbenen großen Grundstück in der Altstadt, zwischen Gesandtenstraße und Roter-Hahnen-Gasse sollten 1957 im Zusammenwirken von Pustet und der Stadtverwaltung Neubaupläne verwirklicht werden, die Maßstäbe für ein modernes Regensburg setzen sollten. Entstehen sollte ein mehrstöckiges Geschäftshaus im Baustil der Nachkriegszeit, mit Front zur Gesandtenstraße für die Buchhandlung, mit Innenhof für Anlieferung und mit Tiefgarage als Parkplatz. Für den Neubau war der Abbruch von neun historischen Häusern und Anwesen aus dem 13. bis 18. Jahrhundert erforderlich.

Eindeutiger wird die Wikipedia nicht, vermutlich wurde dann eine abgemilderte Version realisiert?

Persönlich mißfiel mir der Pustet-Bau immer mehr (99% werden es umgekehrt sehen), obwohl er sich formal besser einfügt.

Was den Kaufhof betrifft, so haben sich die Architekten immerhin bemüht, sich ein wenig an das Umfeld anzupassen:

• man hat die Fassade der Alten Wache integriert
• man hat sich um eine Andeutung von Dächern bemüht und die Fassade optisch aufgeteilt
• es ist daher nicht einfach ein Klotz, es gibt eine komplexe Gliederung mit einem kleinen Anbau in Richtung St.-Kassians-Platz, in dem man fast (wohl ähnlich wie beim Pustet-Gebäude, nur etwas subtiler) eine Anspielung an einen Geschlechterturm erkennen könnte

Insgesamt also eine überdurchschnittliche Leistung vgl. mit dem durchschnittlichen Kaufhaus-Klotz, nur an einem völlig unpassenden Ort.

(Leider bin ich gerade dabei, auf eine neue Kamera umzusteigen, und habe ihn daher nicht fotografiert - ich plane aber eine ziemlich komplette Regensburg-Galerie, vielleicht schon im April, da wird alles zu sehen sein. Eine Luftaufnahme gibt es bei Alamy - so farbenfroh und schön ist die Fassade aber leider nicht, eher heruntergekommen.)

PS In der Mittelbayerischen Zeitung stand ein Artikel zu dubiosen Immobiliengeschäften, offensichtlich wurde eine Reihe von Kaufhaus-Gebäuden seitens Benko an eine seltsame US-Firma verkauft, an deren Spitze aber zwei Deutsche stehen, außerdem wurde wohl das komplette Eigenkapital des Regensburger Kaufhaus abgezogen.

Wo ich gerade dubiose Geschäfte lese: hier eine zugegeben teils sehr boulevardesk grell erscheinende Webseite, die jedoch eine respektable Sammlung an Nachrichten rund um den Signa Konzern mit Aufhänger München gesammelt hat.

Alte Akademie ?

Blog der Aktion gegen den faulen Zauber

alte-akademie.live

Quote from buarque

Neubau von Bücher Pustet von 1959 in der Gesandtenstraße, der eine Passage in Richtung Rote-Hahnen-Gasse umfaßt, sowie - da lasse ich mich aber gern korrigieren - auch einen zweiten Bau eben an dieser Gasse, der wie eine kleine Kopie des Hauptgebäudes aussieht (langer gelber 50er-Jahre-Bau mit konventionellem Dach, daneben ein grauer Turm mit Flachdach).

M. W. gehört auch das Gebäude in der Roten-Hahnen-Gasse zum Pustet-Block, das habe ich jedenfalls seit jeher so gesehen.

Wenn Du das Ärtzehaus am Arnulfsplatz nennst, dann darf ich auch das Haus in der Schwarzen-Bären-Straße neben der Salzburger Gasse nennen, ein bemerkenswerter Sichtbetonbau, der hier natürlich ein Fremdkörper ist. Aber auch etwas weiter östlich bei der Speichergasse am Nordende der Maximilianstraße. Nur ein paar Beispiele. Aber das alles wirkt pipifaxmäßig, gemessen am neuen Museum der Bayerischen Geschichte am Donaumarkt, der mit Abstand schwersten Bausünde in der Altstadt.