Ursachenforschung der Abrißwut in Bremen und anderswo

  • Liebe Mitdiskutanten,


    ich habe den Strang nun in das Unterforum "Architekturgeschichte und -theorie" verschoben und in "Ursachenforschung der Abrißwut in Bremen und anderswo" umbenannt, schließlich ist die Debatte doch sehr allgemein.

  • Ein wirklich schönes Thema mit klugen Beiträgen. Da es nun etwas weiter gefasst ist, siehe Moderator oben, möchte ich Aspekte noch darlegen, die bisher nicht oder nur am Rande aufgeführt wurden.

    Ein schwerwiegender Konflikt liegt tatsächlich in dem heutigen Nutzungsanspruch. Ich bin im Vermietungsmarkt tätig und selbst oder gerade bei Wohnungen sind die Ansprüche sehr hoch. Ich kann berichten, dass selbst wunderbarer Altbau verschmäht wird, wenn das Bad innen liegt, Dielen ja ach so laut knarzen und zentrale Lagen nicht absolut schallgeschützt sind. Dies ließe sich noch immer weiter fortspinnen, ich bleibe jedoch bei diesem kurzen Einblick. Kein Missverständnis hier, ich finde das richtig, der Wohnstandard, die Qualität, sollte kontinuierlich steigen. Dies ist aber mit Altbestand - besonders aus bestimmten Epochen- meist nicht zu machen. Gleiches gilt für Gewerbe, wo Barrrierefreiheit heute z.B. ein Mindeststandard ist.

    Neben dieser individuellen Anspruchsebene hat auch die Gesellschaft neue Ansprüche, die oft nicht mehr zum Gebäudebestand passen. Es muss günstig gebaut werden, da Grund teuer ist und hohe Regularien von der Behörde kommen, lohnt sich das nur bei dichterer Bebauung. Dichte Bebauung wiederum hat Grenzen, wenn Altbaubestand statisch nicht weiter aufgestockt werden kann oder durch Anbauten ergänzt werden kann. Vom Optischen bei diesen Lösungen zu schweigen - wobei es da sehr viele Beispiele von solchem Erhalt heute gibt, teils auch sehr gelungen.


    Insofern ist es nicht wie von manchem Vorredner so verächtlich zu machen, dass Städte funktional gesehen werden müssen. Städte waren immer waren immer funktional entgegen der vermeintlich so behaupteten jüngeren Entwicklung. Denn auch die dekorativen Fassaden hatten stets Funktion und waren nie reiner Selbstzweck. Diese vergangenen Mechanismen gelten heute nicht mehr. Durch energetische Sanierung, Bauen als Kapitalinvestment und gesteigerter Mobilität gibt es kaum mehr Effekte wie Repräsentationsbedürfnis vor den Bürgern vor Ort, Bauen eines mit sich selbst identifizierten Gebäudes (es gibt in zentralen Lagen kaum mehr einzelne Bauherren), zeigen dass man auf der Höhe der Zeit ist (aktuell wäre das Glas und Stahl und eben nicht historisches neu interpretiert wie in den Zeiten der Neo...). Es gibt keine stark ideologisch aufgeladene Architektur momentan, sieht man von der Erscheinung des Bauhausstils ab (dieser wird sehr eng definiert, denn die Idee des Bauens als Bedürfniserfüllung beinhaltet eigentlich die Funktion für Menschen freundlich/wohlig auszusehen). Auch gibt es keinen stilistischen Wettbewerb mehr um dekorative Fassaden, da es kaum Innovation gibt im Kunstbereich. Technische Innovationen werden dagegen gerne aufgenommen weiterhin, z.B. Laser geschnitte Metallfassadenelemente.


    Zusammengefasst geordnet nach ihrem Einfluss auf die postulierte Abrisswut: Sehr hohe Bau- und Wohnstandards speziell im Bereich Altbausanierung, hohe Mobilität, unheilvolle Eigentümerstruktur und deren Finanzinteressen, zunehmend industrialisierte Baubranche.

  • "Kein Missverständnis hier, ich finde das richtig, der Wohnstandard, die Qualität, sollte kontinuierlich steigen. Dies ist aber mit Altbestand - besonders aus bestimmten Epochen- meist nicht zu machen."


    Und kaum ist man über die nahe Grenze erlebt man eine Stadt wie Straßburg, wo der Großteil der Bewohner in solchem Altbestand wohnt - weil er überwiegt. Klagen über schlechte Wohnstandards im Vergleich zu Deutschland - wo "modern" und "funktional" die Regel ist - sind mir von unseren französischen Nachbarn nicht bekannt. Also alles nur Legenden, mit denen unsere Architekten und Bauwirtschaft ihre Produkte rechtfertigen.

  • Die Argumente sollte man schon ernst nehmen. Vielleicht haben die Franzosen einfach eine andere Mentalität? Und in Deutschland sollte man mehr dafür werben, dass Schönheit eben auch Lebensqualität bedeutet?

  • Es muss günstig gebaut werden, da Grund teuer ist und hohe Regularien von der Behörde kommen, lohnt sich das nur bei dichterer Bebauung. Dichte Bebauung wiederum hat Grenzen, wenn Altbaubestand statisch nicht weiter aufgestockt werden kann oder durch Anbauten ergänzt werden kann.

    Wenn man einen Altbaubestand erhält, muss man auch nicht neu bauen. Wenn der Grund (zu) teuer ist, um ein Altgebäude zu erwerben, dann scheinen es die Mieteinnahmen wohl zu begründen. Sollten die Mieteinnahmen nicht so rentabel sein und er verkaufen wollen, wird der Verkäufer im Preis heruntergehen müssen. Das ist Marktwirtschaft. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Wenn sich einer mehr verspricht, spekuliert er. Dann ist es Aufgabe des Denkmalschutzes und der Politik, solchen Bauspekulationen Grenzen aufzuzeigen.


    Über die Bedeutung des Wortes "Funktion" können wir uns natürlich auslassen. Im aktuellen Diskussionszusammenhang meint es, möglichst ästhetisch einfach oder Modul-haft gestaltete Schlaf- und Arbeitsstätten für Eigentums-lose Arbeitsnomaden zu schaffen. Vielleicht drastisch ausgedrückt. Dahin aber geht die Entwicklung. Insofern ist das die "Höhe der Zeit". Viele APH-Diskutanten würden auch der Schönheit eine "Funktion" zuweisen, z.B. um Wohlempfinden zu erzeugen und damit Gesundheit.


    Bezüglich der Vermietungssituation kann ich natürlich nicht wissen, wo Du tätig bist. Bei uns im Rhein-Main-Gebiet aber werden Dir aufgrund des Wohnungsdrucks fast alle Immobilien aus der Hand gerissen. Selbst um den letzten Schrott wird sich gebalgt. Und niemand stört sich da an knarrenden Dielen oder einem Innen-WC (das sicher 60% meiner Freunde haben; ich übrigens auch). Mir hat vor ein paar Jahren, als sogar noch weniger Druck im Kessel war, ein Mann erzählt, er habe die Wohnung seiner verstorbenen Oma bei immobilienscout eingestellt. Innerhalb von zwei Stunden hatte er 400 E-Mails. Da hat er die Wohnung gleich aus dem Netz genommen. So sieht es hier aus. Natürlich ist die Situation in Greiz oder Frankfurt/Oder eine andere. Mag sein, dass dort auch eine Mieter-Mentalität existiert, die von den vielen Altbauten übersättigt ist.

  • Und kaum ist man über die nahe Grenze erlebt man eine Stadt wie Straßburg, wo der Großteil der Bewohner in solchem Altbestand wohnt - weil er überwiegt. Klagen über schlechte Wohnstandards im Vergleich zu Deutschland - wo "modern" und "funktional" die Regel ist - sind mir von unseren französischen Nachbarn nicht bekannt. Also alles nur Legenden, mit denen unsere Architekten und Bauwirtschaft ihre Produkte rechtfertigen.

    Leider ist es eben nicht nur ein geistiges Konstrukt, von Vorurteilen geprägt. Es ist tatsächlich so für den Interessent sofort erfahrbar - um beim Beispiel Straßburg zu bleiben - Geschossdecken sind niedriger und Licht fällt spärlicher in Fachwerkhäuser, Türen haben ggf. Trittschwellen. Zwei, drei ganz wichtige Faktoren bei der Vermietbarkeit. Daher habe ich stattdessen sogar ein Beispiel aus einem anspruchsvollen, sanierten Altbau mit hohen Decken, Dielen aus dem frühen 20. Jhd. und zentralster Lage gebracht, wo mich die genannten Einwände konfrontierten bei moderaten 10€.

    Nein, es ist eben wie Maßwerk schreibt eher eine Frage der Sichtweisen und ob Abstriche auf bestimmten Gebieten gemacht werden wollen. Und da sehe ich aus meinem Alltag eben sehr, sehr wenig Interesse. Wenn ich einen Vermieter berate, dann ist das heute so weit gehend, dass da am besten schon die Räume vorsaniert werden. Gerade im Altbau, es fehlt die Vorstellungskraft, besonders wenn etwas dunkel wirkt, weil z.B. dunkle Farbe an Balken. Das gilt für Gewerbe und Wohnungen zumindest im zentralen süddeutschen Raum, wo ich tätig bin.

  • Wenn man einen Altbaubestand erhält, muss man auch nicht neu bauen. Wenn der Grund (zu) teuer ist, um ein Altgebäude zu erwerben, dann scheinen es die Mieteinnahmen wohl zu begründen. Sollten die Mieteinnahmen nicht so rentabel sein und er verkaufen wollen, wird der Verkäufer im Preis heruntergehen müssen. Das ist Marktwirtschaft. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Wenn sich einer mehr verspricht, spekuliert er. Dann ist es Aufgabe des Denkmalschutzes und der Politik, solchen Bauspekulationen Grenzen aufzuzeigen.

    Leider funktionieren die marktwirtschaftlichen Mechanismen überhaupt nicht. Sich einfach darauf zu verständigen, dass die Politik diese Mechanismen wieder in Gang setzt halte ich für einen sehr einfachen und unrealistischen Vorgang. Nehmen wir das Beispiel Boden- und Immobilienpreise. Diese haben sich entkoppelt von der Mieterwartung und steigen auch jetzt in der Krise weiter, wohingegen die Mieten nun endlich stagnieren, weil es an vielen Orten am Limit ist, was die Menschen zu zahlen bereit sind.

    So kommt übrigens auch die Anspruchshaltung zustande, was jedoch eben eine teure Sanierung verhindert, weil ich entweder günstig aber nicht so saniert oder teurer aber saniert mit Kompromissen im Altbau habe. Ich stehe dabei in direkter Konkurrenz zum nur leicht teureren Neubau am günstigeren Stadtrand, oder in dichtester Bebauung von einem Bauträger ohne Kompromisse bei Helligkeit, , Raumeinteilung, Immissionsschutz, Energieverbauch, Wiederverkauf usw. usf.

    Ich kann also hier sehr gut darlegen, dass es im heutigen Umfeld keinen klaren Zusammenhang mehr zwischen Mieten und Kaufpreisen gibt, was Deine Argumentationskette nicht abbildet. Markt gibt es nur bei Mietangebot, was die möglichen Sanierungskosten deckelt und Kompromisslosigkeit beflügelt und beim Verkaufspreis, der mit der unendlichen Nachfrage immer weiter steigt, da der Wiederverkaufswert mehr zählt als die entkoppelten Mieten.

    Will man nun alle internationalen Immobilienbesitzer sowie institutionelle Anleger usw. herausregulieren, um so die Übernachfrage, nach sicheren Immobilienanlagen zumindest zu bremsen? Da hängt viel zu viel dran, von unabhängiger Zinspolitik bis Demografie, als dass die Politik da ein Patentrezept zaubern kann. Sonst hätte nicht die Politik auch noch für diese Anleger die Grunderwerbssteuer quasi nonexistent gemacht.


    Bezüglich der Vermietungssituation kann ich natürlich nicht wissen, wo Du tätig bist. Bei uns im Rhein-Main-Gebiet aber werden Dir aufgrund des Wohnungsdrucks fast alle Immobilien aus der Hand gerissen. Selbst um den letzten Schrott wird sich gebalgt. Und niemand stört sich da an knarrenden Dielen oder einem Innen-WC (das sicher 60% meiner Freunde haben; ich übrigens auch). Mir hat vor ein paar Jahren, als sogar noch weniger Druck im Kessel war, ein Mann erzählt, er habe die Wohnung seiner verstorbenen Oma bei immobilienscout eingestellt. Innerhalb von zwei Stunden hatte er 400 E-Mails. Da hat er die Wohnung gleich aus dem Netz genommen. So sieht es hier aus. Natürlich ist die Situation in Greiz oder Frankfurt/Oder eine andere. Mag sein, dass dort auch eine Mieter-Mentalität existiert, die von den vielen Altbauten übersättigt ist.

    Ja es stimmt in bestimmten Marktsegmenten kann man jeden Mist vermieten (auch da also kein funktionierender Markt!), das betrifft sehr niederige Preislagen, sowie kleinere Wohneinheiten. Jedoch sprechen wir hier über Altbausanierung im Kontrast zum Abriss und da sind wir immer im gehobenen Preissegment. Da steht wie oben beschrieben der Neubau und auch der Altbau aus Nachkriegsjahren (da günstiger in aktuellen Anspruchszustand zu bringen) in scharfer Konkurrenz.

  • Von welchen Ansprüchen sprechen wir? Von denen der Eigentümer oder denen der Mieter? Ein Eigentümer, der eine Immobilie sehr teuer gekauft hat, wird sie innen versuchen auf ein Niveau zu heben, dass seinen Wünschen entspricht. Ein Mieter, der unter den Bedingungen einer Großstadt wie Frankfurt am Main froh ist, eine Wohnung zu finden (wie gesagt, in Frankfurt/Oder kann das anders aussehen), wird sich hinsichtlich seiner Ansprüche zurückhalten, denn es stehen zehn andere Interessenten hinter ihm in der Schlange. Zudem sind nach meiner Erfahrung Altbauwohnungen durchaus begehrt. Dielenboden, die hohen Decken (eventuell noch mit Stuck), Kassettentüren, Wohnküche... Ich habe sehr viele, vor allem junge Leute kennengelernt, die sich danach die Finger lecken. Das mag nicht bei jeder Klientel so sein. Klar, das Studenten- und Akademikerpärchen im innerstädtischen Szeneviertel ist ein anderes als jemand, der auf einen Carport für seinen SUV Wert legt. Aber, glaube mir, nach diesem Lockdown werden die Ansprüche vieler Mieter deutlich zusammenschmilzen.


    Dass die Niedrigzinspolitik und Geldflutung zu einer Inflation der Immobilienpreise geführt haben, ist klar. Insofern stimmt völlig, dass sich Miet- und Kaufmarkt voneinander entkoppelt haben. Anleger parken dort ihr Geld. Aber auch ein solcher Markt kann sich überhitzen. Denn, Du kannst natürlich hundert Wohnungen kaufen und davon einige mit Gewinn an andere Käufer weiterverkaufen. Aber langfristig hast Du wenig von leerstehenden Spekulationsobjekten, wenn Du selbst nicht dort wohnst und auch niemanden findest, der dort noch wohnen kann zu der Miete, die Du aufrufen möchtest.


    Und, selbstverständlich hat die Politik dabei eine Verantwortung und kann regulierend eingreifen, wenn sie denn wollte. Es ist mir zu einfach, die Entwicklungen, als eine Art Naturgewalt darzustellen und Lösungsbemühungen als "Patentrezepte" in das Reich des Unmöglichen zu verschieben. Nein, sie wollen die Insolvenz einer Währung und eines Finanzsystems verschleppen, koste es was es wolle. Mit den Folgen, dass sich u.a. bald keine junge Familie mit gutem Einkommen mehr eine innerstädtische Immobilie zu kaufen erlauben kann. Dazu gilt es Gegenrezepte zu entwickeln.

  • Ich mach es nochmal ganz plakativ, zu deiner Einschätzung, wie Eigentümer agieren:


    Das wird ein neuer Eigentümer genau nicht machen ("Immobilie auf ein Niveau heben"). Er muss schließlich trotz geringer Finanzierungskosten den hohen Preis des Einkaufs stemmen. Insofern fährt er erstmal die Immobilie auf Verschleiß, macht das Nötigste. Wenn er teuer eingekauft hat, muss er dann überlegen, wie er den Wert steigert ohne jedoch zuviel nachzuschießen, sollte kein Luxusergebnis erzielt werden können. Das geht am einfachsten mit Abwarten, wobei kleinere Sanierungen noch umlegbar sind. Je nach Zustand der Immobilie und wieviele Vorbesitzer das so praktizieren ist dann irgendwann der Punkt, wo Kernsanierung oder Abriss steht. Da die Substanz keine Luxussanierung ermöglicht, somit auch nicht der Verkaufspreis erheblich gesteigert werden kann, gleichzeitig kein hohes Mieteinkommen erzielt werden kann durch Ansprüche der Mieter (die lieber dann für das Geld Neubau wählen), bleibt es am lukrativsten dann abzureißen und das Grundstück maximal dicht nach modernen Maßstäben zu bebauen. Die Einzigen, die diesem Kreislauf nicht folgen sind Staat und (viele) Kleinstprivatbesitzer, neben dem Luxussegment, das alle (z.B. Investmentunternehmen) bedienen können. Auf denen ruht heute der Erhalt historischer Substanz. Ich nehme an in Bremen gibt es womöglich einfach zunehmend weniger dieser Gruppe (gilt doch als eines der ärmsten Bundesländer oder?).

    Ich helfe mit bei der Ursachenforschung, wie der Thread es zum Ziel hatte, ansonsten würden mich natürlich die Ansätze für politische Lösungen zu dem Problem interessieren. Was ich beim aufgebrachten Beispiel Frankreich auf jeden Fall beobachte ist, dass dort keineswegs soviel modernisiert wird, was ich mir eben genau dadurch erkläre, dass hier andere Ansprüche vom Mieter kommen. Auch ist die Eigentumsquote dort höher soweit ich weiß und erstreckt sich nicht nur auf das EFH am Ortsrand, also genau jene Kleinstbesitzer. Aber das ist jetzt ein Eindruck auf Frankreich aus dem Privaten.

  • In Berlin sind es die städtischen Wohnungsgesellschaften, die die Altbauten noch am besten in Schuss halten. Bei den privaten Kleinbesitzern ist es erkennbar sehr unterschiedlich, da spielt anscheinend die individuelle Einstellung und Zielsetzung des Eigentümers die Hauptrolle bezüglich der Erhaltung. Ich sehe es inzwischen auch so, dass es schlichtweg Denkmalschutz oder sonstige Erhaltungsvorschriften für alle Altbauten geben müsste, sonst ist die Abrissgefahr zu groß. Wir haben dieses Thema derzeit auch im Berliner Stadtbild-Ortsverband, da sich auch in Berlin durch den hohen Druck auf dem Immobilienmarkt die Fälle häufen, bei denen Privateigentümer ihre nicht geschützten Immobilien nach langem gewollten Verfall abreissen lassen, natürlich zulasten des Stadtbilds. Es muss über die Politik laufen, sonst sehe ich schwarz.

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  • Welchen Sinn hätte es, entstuckte Gründerzeitler unter Denkmalschutz zu stellen? In meinen Augen sind die auch nicht schöner als Neubauten.

  • Ist das Dein Ernst? Dann könnte man 70% der Berliner Gründerzeitler zum Abriss freigeben. Eine Wiederannäherung an die originalen Fassaden im Rahmen allfälliger zukünftiger Sanierungen wäre dann natürlich nicht mehr möglich.

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  • Mit einer Unterschutzstellung wird aber eine Wiederannährung erschwert. Die entstuckte Fassade steht doch dann unter Denkmalschutz.

  • Das gilt nicht für Erhaltungsverordnungen. Dort werden ja Empfehlungen für denkmalgerechte Sanierungen gegeben, einschließlich Wiederbestuckung. Beispiel Leitfaden für den Umgang mit historischer Bausubstanz

    Auch in Denkmalbereichen wird schon lange wiederbestuckt, wenn auch oft nur in vereinfachter Form. Dies ist hier im Forum des öfteren dokumentiert worden.

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