Quartier III/2 - CG-Gruppe

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      Ich Denke auch die Rampische Straße 33 , bei der der innere kern zwar mit Kalksteinen gemauert aber die Äußere Hülle eine Kunsstoffdämmung ist , wird dieses " Schicksal " erleiden. Aber vielleicht geht es ja in 20/25 Jahren das wenn die Dämmummantelung abgenommen ist trotzdem noch eine Schicht Ziegel Vorgeblendet und mit der Inneren Wand verbunden wird … wer weiß !?
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      Centralbahnhof wrote:

      In meinen Augen ist das eine Diskussion, die man durchaus führen kann und wo beide Seiten stichhaltige Argumente nennen können.
      Es gibt daher keinen Grund, unsachlich zu werden oder andere Forumsteilnehmer persönlich anzugreifen, @Maecenas und @Manometer!
      Stimmt, das ist definitiv eine sinnvolle Diskussion. Persönliche Angriffe kann ich aber beim besten Willen nicht erkennen, weder habe ich Manometer persönlich angegriffen noch er mich.
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      Ich bin doch immer wieder verblüfft, wie hier Maximalforderungen zur baulichen Ausführung von Neubauten mit rekonstruierten Fassaden aufgestellt werden, ohne die sozioökonomischen Hintergünde auch nur ansatzweise zu bedenken und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gedanklich einzubeziehen.
      Ach zeugt es von wenig Realitäts-Sinn, wenn man hier über den Abriss von Wärmedämm-Verbundsysthemen in 25 Jahren schwadroniert... Der Farbanstrich wurde schon längst erfunden!

      Zwar sind die Wünsche nach einer "originalen" Materialität verständlich und in sich konsistent. Auch ich unterstütze sie im Prinzip...
      Nur meine ich - vorsichtig ausgedrückt, dass in den Diskussionen hier manchmal durch einige "fach-ferne Idealisten ohne volkswirtschaftliche Grundkenntnissen" die ökonomischen Eckpunkte komplett ausgeblendet werden.
      Ich finde es wenig hilfreich, immer gleich den Untergang der Baukultur zu erkennen und zu behaupten

      SchortschiBähr wrote:

      ... Hier versagt wiederum die Stadtverwaltung/Stadtbauamt mit den fehlenden Bauvorschriften, die bestimmte Materialien bezüglich des Wandaufbaus vorgeben könnten...
      Für mich einfach am Thema vorbei.

      Einfach noch mal zur Erinnerung:

      1.
      Für das ca. 1 ha große Stadtquartier des Herrn Gröner, konnte - vermutlich wegen der komplizierten und aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wenig lukrativen Bauaufgabe - zunächst über Jahre trotz intensivster Bewerbung auf internationalen Immobilienmessen kein Käufer gefunden werden. Nun wird es von einem PRIVATEN Investor errichtet.
      Bedauerlicherweise wird dieser Investor - wie alle Investoren in der Dresdener Altstadt - seitens der öffentlichen Hand in der Bebauung nicht finaziell gefördert.* Statt dessen wurden in Dresden durch den Investor zunächst Unsummen für den Grunstückserwerb erbracht.
      (*Zum plastischen Verständnis vergleichbarer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen - nicht zur Diskreditierung dieser Leistungen - seinen hier z.B. zwei Bauprojekte in Frankfurt erwähnt:
      - Neue Altstadt: für 1 ha rekonstruierte Altstadt wurde (ÜBER die martgängigen Verkauserlöse aller Wohnungen dort HINAUS) ein hoher zweistelliger Millionenbetrag der Stadt für die FÖRDERUNG baulicher Kleinteiligkeit und einiger origianlgetreuer Rekos ausgegeben. Nur durch diesen hohen öffentlichen Zuschuss von Steuergeldern war die kleinteilige Bebauung darstellbar. Legt man die öffentlich finanzierten Mehrkosten auf den Quadratmeter neu entstandenen Wohnraum um, entstehen exorbitatante Fördersummen für Luxuswohnungen.
      - Palais Thurn und Taxis ist eine von einem privaten Investor OHNE Zuschüsse errichtete verkleinerte Rekonstruktion des originalen barocken Palais. Als "Kompensation" der Baukosten für diesen (für sich allein nicht lukrativen und wirtschaftlich nicht darstellbaren) Teil einer umfangreicheren Gesamt-Bauaufgabe wurde im umliegenden "Palaisquartier" zwischen 2004 und 2010 ein moderner Gebäudekomplex (136 Meter hohes Bürohochhaus Nextower, 99 Meter hohes Jumeirah Frankfurt Hotel und Einkaufszentrum MyZeil) errichtet.

      2.
      Die Kosten der Erstellung der Neubauten* (incl. Grundstückserwerb) sind für Gröners CG-Gruppe so hoch, dass
      - sehr hohe Verkaufserlöse für das fertige Quartier erzielt und
      - rationalisierte Bautechniken angewendet
      werden müssen. (*Hohe bzw. Steigende Baukosten durch Keinteiligkeit und Komplexität der Bauaufgabe, sehr anspruchsvolle Baunormen, hohe Marktpreise im Bau allgemein)
      Bisher waren die notwendigen hohen Erlöse am Markt in Dresden nicht darstellbar (kostendeckende Mieten), darum wurde auch nicht gebaut (vergleiche 1.).

      Nur auf Grund des Zins-Tiefs und des Mangels an besseren Investitionen sind nun langfristig denkende Kaitalanleger gewillt, das Projekt mit seiner relativ geringen Rendite zu finanzieren.
      Wer sind diese Kapitalanleger? Versorgungswerke, Rentenfonds etc., also die privaten "Altersvorsorger" von "Ottonormal-Deutsch".
      Es ist ein Glück, dass diese Anleger langfristig denken, und in Zeiten von Negativ-Zinsen dringend Anlage-Objekte benötigen. Denn derzeit stehen in der Dresdener Innenstadt noch ca. 30% der heuer errichtete Neubau-Wohnungen unvermietet dem Mietmarkt zur "Verfügung" weil sich in Dresden niemand die zur Kostendeckung nötigen Mieten leisten will und kann. Bei solchen kurzfristigen schlechten Aussichten verbietet sich eigentlich eine Investition in eine Immobilie.

      ----

      Die sprichwörtliche Decke der Sozioökonomischen Rahmenbedingungen für die Reko von Altstadtquartieren ist in Dresden eigentlich an allen Ecken zu kurz. Es ist für mich ein Wunder, dass die großflächige Stadtbild-Reko in Dresden überhaupt möglich ist. Und ich finde DAS gilt es zu würdigen und wert zu schätzen.

      Welche Rahmebedingungen könnten geändert werden, damit eine qualitätvollere Reko mit originalen Baumaterialien möglich wird?
      - A - öffentliche Förderung (wie in Frankfurts Altstadt). Statt durch den Verkauf von Grundstücken in Innenstadtlage Millionen einzunehmen (wie in Dresden), werden Millionen aus dem städtischen Haushalt, die man für andere öffentliche Bauten (Schulen, Straßen) auch benötigt, in originale Fassaden investiert.
      - B - Kapitalanleger verzichten auf Redite, verwenden also das Geld der Renten-Beiträge-Zahlenden bei geringster Rendite. (Meine Lebensversicherung hat schon ein Problem, derzeit die 2,5% Garantiezins auf das von mir angesparte Kapital zu erwirtschaften. Ich hatte für meine Rente eigentlich auf mehr gehofft... Das wird anderen Sparern wohl auch so gehen.)
      - C - Senkung der Baustandards
      - D - ganz viele Menschen mieten als ihren Beitrag für qualitätvollen Städtebau eine deutlich über Marktpreis liegende Wohnung.

      Offensichtlich alles unrealistisch.

      Zusammengefasst:
      Nur durch die dauerhafte Minus-Zins-Politik der EZB bestehen derzeit ÜBERHAUPT DIE ÖKONOMISCHEN RAHMENBEDINGEN für das - wenn auch im Detail nicht mit den Maximalforderungen mancher Zeitgenossen korellierende - GROSSFLÄCHIGE Rekonstruieren von Altstadt in Dresden.
      Ein Glück, dass die Bauaufgabe der Wiedergewinnung der Dresdener Innenstadt in ein solches Zeitfenster fällt! Anderenfalls wären die Dresdener Alstadtquartiere wohl ausschließlich mit "moderner" "Investoren-Architektur" gefüllt.

      Und welch Glück, dass in der Dresdener Innenstadt durch das stete Engagement von "ewig gestrigen" Bürgern gegen den Widerstand von "Modernisten" und Investoren auf 13ha Fläche das historische Dresdener Stadtbild in wesentlichen Zügen wiedergewonnen werden konnte.

      So bedauerlich (bei Erfurt in einem hochmodernen Plattenwerk zur Kostenersparnis vorgefertigte) Betonkerne und Wärmeverbundsystheme im Detail sind. Sie sind notwendiges Übel auf dem Weg zu einem großen Ganzen, das anders wohl nicht erreichbar wäre.
      Wir werden es in 20 Jahren streichen müssen. Mit Farbe im Rahmen der üblichen Instandhaltung.

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      Ach zeugt es von wenig Realitäts-Sinn, wenn man hier über den Abriss von Wärmedämm-Verbundsysthemen in 25 Jahren schwadroniert... Der Farbanstrich wurde schon längst erfunden!
      Was hilft ein Farbanstrich, wenn drunter alles schimmelt und vergammelt?
      Augustinus (354-430) - Zweiundzwanzig Bücher über den Gottesstaat
      14. Buch 9. Kapitel
      Der Staat oder die Genossenschaft der nicht gottgemäß, sondern nach dem Menschen wandelnden Gottlosen dagegen, die eben infolge der Verehrung einer falschen und der Verachtung der wahren Gottheit Menschenlehren anhangen oder Lehren der Dämonen, er wird von den bezeichneten verkehrten Gemütserregungen geschüttelt wie von Fieberschauern und Stürmen.
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      Herrn Ursus c. sei zu seiner Gammel-Theorie erwidert:
      Da ich mich zur Altersvorsorge nicht nur auf meine wenig lukrative Lebensversicherung verlasse, sondern auch noch die eine oder andere Wohnung in dem einen oder anderen Gebäude mit Baujahren zwischen 1896 und 1997 besitze, kann ich aus eigener Erfahrung versichern, dass Wärmeverbundsysteme tatsächlich nach 22 Jahren mal gestrichen werden müssen. An einem ungedämmten Denkmal von 1898 war das aber nach dem selben Zeitraum auch gerade notwendig. Geschimmelt hat hier und dort nichts. Man kann sich die Panikmache bezüglich des Sondermülls im WDVS in dem von mir benannten Zeitraum also - aus meinen Erfahrung - sparen.

      Herrn Heimdall sei im Sinne einer Diskussions-Fortsetzung zu bedenken gegeben:
      Wenn man hier die Verwendung öffentlichen Geldes durch Erbbaurecht begründet, ist das aus meiner Erfahrung auch nicht zu Ende gedacht.
      Klar, nach 50, 80 oder 100 Jahren ist die Stadt wieder im Besitz von Immobilien. Das ist gut.
      Ich gebe aber zu bedenken, dass man in 80 Jahren ca. 2mal eine nahezu komplette Sanierung der Gebäude-Substanzen durchführen muss, egal ob nun historisch oder modern gebaut. Dass dabei die (tatsächlich ja schönen) historischen Baustoffe leider auch höhere Instandhaltungskosten verursachen, ist evident.
      Ich selbst zahlte gerade Sonderumlagen für die Sanierung von Fachwerk an einer mehrgeschossigen Gründerzeit-Veranda (Ersetzen von Balken und Gefachen durch Fäulnis-Schäden), an einem anderen (auch denkmalgeschützten) Objekt musste gerade für einen Hausschwamm-Befall im Keller viel Geld in die Hand genommen werden. An den Stahlbeton-Buden (mit WDVS) aus 1997 war bisher nur ein Anstrich und ne Ertüchtigung des Daches notwendig.

      Bitte nicht falsch verstehen. Ich finde auch denkmalgeschützte Gebäude viel toller als Investorenkisten.
      Aber gerade muss ich für um die 4000,- Euro ein Gründerzeit-Holzfenster neu machen lassen.
      Für die Kohle hab ich letztes Jahr in Kunststoff ne ganze Wintergarten-Wand bekommen...

      Man muss sich historisch Authentisches leisten können. Und in Dresden können wir das scheinbar nicht.

      Die Schwarz-Weiß-Malerei hier mit "gute alte" und "böse neue" Baustoffe ist mir einfach zu wenig differenziert gedacht, auch wenn ich sie vom Ansatz her teile.

      ---------------

      Ergänzend zu meinen Ausführungen von weiter oben sei noch erwähnt (auch wenn ich dafür Spott und Hohn ernten werde), dass ein Bauträger wie die CG-Gruppe für ein Bauprojekt wie Quartier III/2 einiges an Idealismus und auch finanziellen Puffer mitbringen muss. Man mag von Herrn Gröner halten was man will...
      Wenn ich 5 mal das gleiche Haus auf der grünen Wiese plane und baue, oder sich immer wieder wiederholende Wohnungsgrundrisse und Ausstattungen habe (wie an Gröners MaryAnn-Apartments), ist das natürlich einfacher zu planen und zu bauen, als ein stark differenziertes Konglomerat von unterschiedlichen Teil-Gebäuden wie am Quartier III/2. In so fern unterstelle ich also hier Idealismus bei der Kaufentscheidung.

      Und übrigens hatte sich Herr Gabler mit seiner Bauträger-Firma VVK am Quartier II ordentlich verhoben und Insolvenz anmelden müssen. Die Aussagen von "billigestes" Bauen und Investoren-Architektur halte ich in so fern für ungerechtfertigt.

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      Wie gesagt, Herr "eryngium" vergleicht Äpfel mit Birnen. ;)

      Er benutzt den Begriff "Förderung", wo es gar keine Förderung gegeben hat. Es handelt sich vielmehr um eine Investition in eigenes Eigentum. Das Grundstück bleibt Eigentum der Stadt, es gibt Häuser, die im Eigentum der Stadt bleiben. Das führt zu Einnahmen aus Pacht, Gewerbesteuer und der Möglichkeit, in Zukunft dieses Eigentum auch zu verkaufen. Normalerweise nennt man das in der Wirtschaft Investition, nicht Förderung. Gefördert wurde dadurch der Tourismus (aktuell von der Presse als "Touristenmagnet" betitelt), was wiederum zu vermehrten Steuereinnahmen der Stadt führt. Instandhaltungsmaßnahmen an den Häusern auf Erbpachtgrundstücken der Frankfurter Altstadt bleiben zudem nicht an der Stadt hängen. Es sollen nämlich, laut Presse, "die Kosten der Bauunterhaltung (...) in Zukunft auf die Besitzer der 65 Wohnungen umgelegt werden". Die erwähnte "2mal eine nahezu komplette Sanierung der Gebäude-Substanzen" fällt demnach also an die privaten Hausbesitzer. Dass die Stadt abgesehen davon für die Häuser in ihrem eigenen Eigentum auch die Sanierungskosten zu tragen hat, ist logisch. Das ist in jeder anderen Stadt und bei jedem modernen Bau nicht anders.

      Insofern: All das hat überhaupt nichts mit einer "Förderung" zu tun.

      Dass Dresden nicht den Frankfurter Weg eingeschlagen hat, mag an den Spezifika der Dresdner Sozialstruktur liegen. Oder an bewussten Entscheidungen der städtischen Politiker. Das Dresdner Modell aber als besser als das Frankfurter darzustellen (und das suggeriert der Begriff "Förderung", ergo "Verschwendung von Steuergeldern"), bleibt "eryngium" überlassen. Ich teile diese Position nicht.
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      eryngium wrote:


      So bedauerlich (bei Erfurt in einem hochmodernen Plattenwerk zur Kostenersparnis vorgefertigte) Betonkerne und Wärmeverbundsystheme im Detail sind. Sie sind notwendiges Übel auf dem Weg zu einem großen Ganzen, das anders wohl nicht erreichbar wäre.
      Dem kann man bei realistischer Betrachtung der Dinge nur voll zustimmen !! Wie gesagt: Meckern wir doch nicht über die (später ohnehin unsichtbaren) Betonkerne, sondern freuen wir uns über die wunderbare Wiederauferstehung des Dresdner Neumarkts !! (die weder 1945 noch 1990 so vorstellbar war)