Bremen - Neugestaltung Parkhaus Mitte und ehemaliges Horten/Kaufhofgebäude

    2017 trat der Bremer Immobilienunternehmer Kurt Zech mit der Nachricht an die Presse, er wolle das Gebiet um das Parkhaus Mitte und den alten Hortenklotz (zuletzte Kaufhof, jetzt Leerstand) komplett neuentwickeln, damals noch unter dem Titel "Citygalerie", was wohl nur eine weitere Einkaufspassage geworden wäre, nur mit Wohnungen in den oberen Geschossen.

    Ein Überblick über das Gebiet:

    Oben links rot umrandet der riesige Kaufhof-Klotz, rechts daneben in orange das Parkhaus Mitte. Ebenfalls im Visier hatte Zech damals das Karstadt-Sporthaus nochmal rechts in gelb (mittlerweile ebenfalls Leerstand). Südlich der quer durch das Bild laufenden Lloydpassage befindet sich das denkmalgeschützte Karstadtgebäude (lila) mit einem hier grün umrandeten, sehr hässlichen Anbau, der abgerissen werden sollte.

    Der Prozess hat sich über 5 Jahre hingezogen, bis die Stadt die Reißleine zog, weil Zech nicht vorankam und das Parkhaus Mitte zurückkaufte. Problem war bis vor kurzem der Besitzer der Horten/Kaufhofimmobilie, der nicht oder nur sehr teuer verkaufen wollte. Da es aber komplizierte Zufahrtsrechte auf das Parkdeck des Hortens gab, die über das Parkhaus gingen, blockierte dieses Problem sogar eine "kleine" Lösung.

    Die Gegend ist ganz zweifellos die hässlichste Ecke der Innenstadt und es ist allen Akteuren klar, dass hier dringend etwas passieren muss. Die Stadt hat dann 2023 nach dem Rückkauf einen Architektenwettbewerb ausgerufen für das Parkhaus Mitte. Zwei Entwürfe sind noch in der engeren Auswahl:

    Zwei Zukunftsbilder für die Neuentwicklung auf dem Grundstück Parkhaus Mitte prämiert. - Pressestelle des Senats

    Hild und K mit einem relativ klassischen Backsteinbau in der Kontorhaustradition:

    Hild und K

    Der andere Gewinner kommt vom Büro Felgendreher/Ohlfs/Köchling, die auch schon das neue Jacobshaus in der Obernstraße gebaut haben:

    Ein hochmodernistischer Bau, von dem man jetzt schon ahnt, wie schlecht er altern wird. Ich bin mir also gerade in Bremen ziemlich sicher, dass es dieser zweite Entwurf wird.

    Einen ziemlichen Schub hat diese ganze Sache nun noch dadurch bekommen, dass die Besitzer der benachbarten Kaufhofimmobilie (siehe Karte oben) das Gebäude an die Stadt verkauft haben. Hier dürfte die Tatsache, dass der Versuch, hier mit einem Möbelhaus einen Nachmieter für die Kaufhofflächen zu finden, nach nur 2 Jahren gescheitert ist und eine erneute Vermietung nicht mehr absehbar ist auch angesichts des Gesamtzustandes des Gebäudes, das in seiner Unmaßstäblichkeit und Hässlichkeit wirklich einen der Höhepunkte der Bremer Innenstadt bildet:

    Wirklich schön ist auch die komplett untertunnelte Kleine Hundestraße, die im Zuge der Neuplanungen wohl ziemlich sicher wieder "freigelegt" werden wird:

    (Letzte Bilder AppleKarten)

    "Jahrhundert-Chance": Bremen kauft ehemaliges Kaufhof-Gebäude - buten un binnen
    Die Stadtentwicklungsgesellschaft Brestadt investiert mehrere Millionen Euro in der Bremer City. Die Reaktionen sind weitgehend positiv – und die Erwartungen…
    www.butenunbinnen.de

    Dies ist der "gordische Knoten" gewesen, auf den in der Stadt seit 2017 alle gewartet haben. Ich bin trotzdem nicht übermäßig optimistisch, denn es ist schon die Rede zumindest von einem Teilerhalt des Gebäudes. Eine wirklich kleinteilige Neuplanung ist zumindest nirgends in Sicht. Trotzdem muss hier dringend etwas passieren und es ist zumindest wahrscheinlich, dass im Rahmen der Neugestaltung auch das Karstadtgebäude renoviert wird und der hässliche Anbau abgerissen wird, die "Kleine Hundestraße" oben im Bild würde genau auf Höhe dieses Anbaus auf die Obernstraße treffen und somit bei Abriss und Freilegung eine ganz neue Straße in der Altstadt entstehen.

    Die Chancen sind hier wirklich groß, aber leider ist mein Vertrauen oder meine Zuversicht, dass die Stadt Bremen das auch gut hinbekommt, eher gering.

    Der erste Entwurf wäre definitiv das kleinere Übel.

    Hoffentlich kommt man nicht noch auf Ideen, die Horten-Kacheln zu retten. Zuzutrauen wäre es den Verantwortlichen. In einigen anderen Städten stehen die Kacheln sogar unter Denkmalschutz. Die sind übrigens bei den Nachkommen der Felsentaube (Columba livia) als Brutstationen beliebt.

    Immerhin: Hild und K setzen sich im Wettbewerb um die Neubebauung des Parkhauses Mitte durch:

    So wird der Neubau am Parkhaus Mitte in der Bremer City aussehen - buten un binnen
    Das Bauressort hat die Pläne für das neue Gebäude in der Innenstadt vorgestellt. Das Zentrum des Neubaus soll ein großer Innenhof werden.
    www.butenunbinnen.de

    Damit gewinnt ein sogar halbwegs gefälliger Klinkerentwurf. Die Alternative (oben gezeigt) wäre ein vollkommen gesichtsloser Glasbunker gewesen.

    Absolut. Bin auch positiv überrascht. Auf dem zweiten Rendering nimmt die Fassade Anleihen aus dem meines Erachtens sehr gelungenen Neubau der Landesbank auf. Das Gebäude gegenüber auf der Südseite ist zudem auch verklinkert. Das könnte sogar ganz harmonisch werden. Ansonsten ein bisschen zu viel Glas (zum Glück nur im Innenhof, da braucht man aber auch Licht denke ich) und ein bisschen zu rechteckig, aber dennoch überwiegt das positive Gefühl. Ich hatte - wie du Heinzer - schon befürchtet, dass es der andere Entwurf wird.


    Jetzt bleibt noch das handfeste Problem in Sachen Kaufhof.

    Ja, gerade die Seite zur Pelzerstraße sieht echt gut aus, finde ich auch:

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    (Quelle: https://www.butenunbinnen.de/nachrichten/br…uerfe-100&pid=1 (Hild und K))

    Viel mehr kann man von solcher Innenstadtneubauarchitektur in einer Stadt wie Bremen kaum erwarten. Hier sieht man mal die Lage im städtischen Gefüge der Gegend, ganz links sind Rathaus, Liebfrauenkirche und sogar der schon besagte Neubau der Bremer Landesbank am Domshof angeschnitten (Blickrichtung ist hier etwas atypisch Richtung Südwesten/Weser):

    Bildschirmfoto-2025-02-04-um-18-34-57.png

    (Quelle: https://www.butenunbinnen.de/nachrichten/br…uerfe-100&pid=2 (Hild und K))

    Direkt "oben"/südlich jenseits der überdachten Lloydpassage sieht man das denkmalgeschützte Karstadtgebäude, "rechts"/westlich-nordwestlich den riesigen, hier schon (teil)rückgebauten Horten/Kaufhofkasten mit neuem Innenhof und freigelegter "Kleinen Hundestraße" zwischen dem Neubau und dem Hortengebäude (aktuell noch überbaute Parkhausausfahrt). Man ahnt durchaus, wie hieraus etwas werden könnte. Allerdings scheint es eine Vorfestlegung auf Umnutzung/Umbau des Hortengebäudes zu geben statt eines Abrisses und einer kompletten Neuplanung, was ich für einen Fehler halte.

    Ne 60 Meter Rasterfassade wird nicht funktionieren, kann man sagen was man will. Und dass man da vom Anspruch nicht ran geht direkt in der Altstadt eine kleinteiligere Lösung zu erhalten, das macht mich schon sehr betroffen.

    Es soll immerhin einen zweistöckigen Durchgang zwischen den beiden Straßen nördlich und südlich geben. Ersetzt keine kleine Straßen oder dergleichen, aber das wäre meines Erachtens auch nicht wirklich der richtige Weg. Diese Ecke war ja schon vor dem Krieg teilweise keine kleinteilige Altstadt; der riesige, dominierende, aber durchaus funktionierende Karstadt-Klotz ist von 1932. Und weiter westlich stand der noch wesentlich mächtigere Lloyd-Komplex. Zudem geht das Parkhaus auch nicht wirklich in die Fläche, sondern eher in die Höhe. So groß ist das Gebäude nicht.


    Was auch zu beachten ist: Die Kleine Hundestrasse im Westen dürfte jetzt endlich freigelegt werden. Diese ist momentan eine überdachte PKW-Straße, eine fürchterliche, dunkle Ecke - da verschwinden Kinder drin. Mit der Entwicklung dieses Quartiers kann man diese Wegebeziehung wiederbeleben und kommt vielleicht tatsächlich zum seit Jahrzehnten immer wieder aus der Taufe gehobenen „Rundlauf“. Ich bin da insgesamt recht positiv gestimmt.

    BTW: Das Architekturbüro ist ja wie ich gerade zufällig gesehen habe, auch für das Grüne Haus an der Neustadtcontrescarpe verantwortlich: https://www.hildundk.de/projekte/wohnen-am-hohentorsplatz/

    Ich liebe dieses Gebäude. Auch aus Gründen, die die meisten Leute nicht sofort bemerken, wenn sie das Haus betrachten. Ist wirklich toll geworden UND städtischer Wohnungsbau UND Kostenrahmen nicht gesprengt. Muss nicht immer alles nur Klotzmüll sein, in das man das verzweifelte Volk sperrt. Sry, Rant aus dem Nichts.

    Quote from MAK

    Es soll immerhin einen zweistöckigen Durchgang zwischen den beiden Straßen nördlich und südlich geben. Ersetzt keine kleine Straßen oder dergleichen, aber das wäre meines Erachtens auch nicht wirklich der richtige Weg. Diese Ecke war ja schon vor dem Krieg teilweise keine kleinteilige Altstadt; der riesige, dominierende, aber durchaus funktionierende Karstadt-Klotz ist von 1932. Und weiter westlich stand der noch wesentlich mächtigere Lloyd-Komplex. Zudem geht das Parkhaus auch nicht wirklich in die Fläche, sondern eher in die Höhe. So groß ist das Gebäude nicht.

    Ein Blick zurück ist schön und gut. Aber man sollte besonders eine heutige Randbedingung vor Augen haben, die da wäre, dass auch als innenstadttauglich angesehene zeitgenössische Investorenarchitektur auf großer (Fassaden-) Fläche extrem blutleer wirkt. Kürzere unterschiedliche Fassadenabschnitte können dagegen auch mehrere ungelenke Entwürfe gut kompensieren. Dazu kommt: Man hat im direkten Umfeld neben der angesprochenen Großarchitektur genauso anschlussfähige Kleinstruktur, und der Bestandsbau weist zumindest in Ansätzen eine entsprechende horizontale Strukturierung auf.

    Es geht immer besser, aber eine kleinteilige Neuplanung auf diesem Areal war nie auch nur am Horizont. Bremen ist schon in den Zeiten des Kaiserreichs stark überformt worden mit Großkomplexen (Lloydgebäude, Justizareal, Baumwollbörse), so dass es an dieser Stelle auch einfach keinen richtigen Anknüpfungspunkt für kleinere Parzellen geboten hätte.

    Und auch wenn für meine Begriffe in Norddeutschland bei Neubauten mittlerweile zu oft "Anleihen an den Backsteinexpressionismus" zitiert werden auch bei den banalsten Klinkerentwürfen, so muss ich bei diesem Bau doch sagen, dass diese ganz zweifellos vorhanden sind und obendrein eine Anknüpfung an mehrere solcher Gebäude im erweiterten Umfeld, die in den letzten 40 Jahren entstanden sind, besteht. Die Fassade ist sehr plastisch und extrem strukturiert, wirkt deutlich weniger rasterig, als die meisten modernen Entwürfe. Obendrein hatte diese Architektur auch vor hundert Jahren schon Rasterfassaden, ohne dass sie deshalb als minderwertig wahrgenommen würden.

    Vielleicht ist das ein Nord vs- Süd-Ding, vielleicht unterschätzt du auch die Größe Bremens mit knapp 600.000 Einwohnern. Dass eine solche Stadt im zentralen "City/Shoppingbereich" auf einem Abrissgrundstück plötzlich an die tlw. schon vor dem Zweiten Weltkrieg aufgegebene mittelalterliche Parzellierung anknüpfen würde, obwohl auch die unmittelbare Umgebung von Großkomplexen aller Altersklassen dominiert ist, ist vielleicht wünschenswert, wäre aber auch nirgends anders der Fall. Das "Bestmögliche" wäre eine künstliche Unterteilung gewesen, also eine Planung aus einem Guss mit zum Beispiel durch Fassadenfarben- oder Material variierenden Ansichten. Und sowas wirkt dann leicht künstlich.

    Insofern kann ich mit diesem Entwurf, der ganz klar in einer für norddeutsche Städte etablierten historischen Kontinuität von Kontorhäusern steht, gut leben. Das ist ein der Größe der Stadt und der Lage durchaus angepasster Entwurf.

    Sieht ganz gut aus! Hild und K sind für mich sehr gute Architekten.

    Unsere große Aufmerksamkeit für die Belange des Denkmalschutzes ist bekannt, aber weder ökonomisch noch kulturhistorisch lässt es sich vertreten, aus jedem alten Gebäude ein Museum zu machen. E. Honecker

    Ich sehe Staffelgeschosse im Übrigen sonst auch oft kritisch, hier sorgen sie aber für eine bessere Besonnung der Pelzerstraße. Man kann sich ohne Ortskenntnisse nicht vorstellen, was für ein dunkles, hässliches Loch diese Straße heute ist. Ein klassischer Unort, den man nur möglichst schnell verlassen will. Der Blick auf die heutige Parkhauseinfahrt von Norden aus der Carl-Ronning-Straße:

    Bildschirmfoto-2025-02-05-um-09-36-51.png

    (Apple Karten Straßenansicht)

    Bereits über der Etage, in der rechts die Jalousien runtergelassen sind, würde die leichte Staffelung einsetzen und zumindest im Frühling und Sommer spürbar mehr Sonne auf die Straße lassen als heute. Hinzu kommt die brutale Hässlichkeit des anscheinend mal in den 1990ern sanierten Komplexes. Hier der Blick in Richtung "Horten" am westlichen Ende dieser Straße, links über die gesamte Strecke begleitet vom "Parkhaus Mitte":

    Bildschirmfoto-2025-02-05-um-09-42-30.png

    (Quelle Apple Karten Straßenansicht)

    Das gegenüberliegende Backsteinhaus (auf beiden Bildern rechts angeschnitten) aus der frühen Nachkriegszeit steht ebenfalls unter Denkmalschutz und würde gut zum geplanten Neubau passen. Die ganze "Straße" ist heute eher eine Diagnose als ein Stück Stadt. Entscheidender noch als der Ersatzbau fürs Parkhaus Mitte ist aber - wie auf dem Bild oben erkennbar - der Umgang mit dem Hortengebäude. Eine (Wieder)herstellung der Pelzerstraße durch den Komplex hindurch Richtung "Hanseatenhof" wäre das Mindeste neben der vollständigen Wiederherstellung der Kleinen Hundestraße (die dann auf vielen Planungen auch über die Lloydpassage hinweg Richtung Obernstraße durchgeschlagen werden müsste (dort steht nun ein ohnehin und seit Jahren zur Disposition stehender Anbau an das Karstadtgebäude).

    Ein letztes Bild in etwa auf der Perspektive der oben gezeigten Visualisierung der Fassade Pelzerstraße:

    Bildschirmfoto-2025-02-05-um-09-42-03.png

    (Quelle Apple Karten Straßenansicht)

    Auch hier sieht man sehr gut, wie sogar dieser schon lange nicht mehr von mittelalterlichen Traufhöhen geprägte Bereich von diesem Trumm komplett dominiert und zerstört wird. Ich kann Majorhantines' grundsätzliche Kritik schon nachvollziehen, es wird ein wirklich hässlicher, überdimensionierter Klotz durch einen neuen, immerhin weniger hässlichen und überdimensionierten Klotz ersetzt.

    Das ist aber leider das Beste, was an dieser Stelle realistisch möglich war. Und es ergeben sich hier durch die geplanten Maßnahmen und den städtischen Ankauf der beiden größten "Eyesores" des Bereichs Möglichkeiten zru Stadtreparatur wirklich am Herzen der alten "Shopping"-Stadt Bremen, von der manch andere Stadt nur träumen kann. Wenn das jetzt nicht verbockt wird, kann hier wirklich eine nachhaltige Verbesserung einer seit Jahrzehnten und großflächig untragbaren Situation erfolgen über die nächsten 10 Jahre.

    Aber da wir in Bremen sind, sollte trotz des vielversprechenden Beginns natürlich niemals die Möglichkeit außer Betracht gelassen werden, dass das ganze gerade deshalb grandios verbockt wird ;).

    Das ist ein für heutige Verhältnisse wirklich guter Entwurf, bei aller Sehnsucht nach Kleinteiligkeit. Mehr geht natürlich immer, aber die Fassade wirkt beschwingter und leichter als bei den meisten anderen Neubauten mit Rasterfassade, mit denen wir zur Zeit in unserem Land so beglückt werden. Zum Vergleich nenne ich da nur mal das Hamburger "Johann Kontor": das ist natürlich solide, aber halt auch sehr schwer und bodenständig. Dabei tritt man zudem nicht in das Fettnäpfchen der Postmoderne.
    Auch schön die vertikalen Klinkerreihen. Ich weiß nicht wie verbreitet das in anderen Städten ist, aber in Hannover findet man das seit einiger Zeit im Wohnungsbau und wirkt in Natura wirklich gut. Weniger gefällt mir allerdings der Innenhof mit der Gefängnishofoptik. Da verstehe ich nicht, warum man die Fassade mit dem hohen Glasanteil nicht einmal rundherum realisiert. Die sieht nämlich schon etwas speziell aus, auch wenn gebaut dann natürlich nicht so transparent wie die Visu suggeriert. Eigentlich sogar das interessanteste an der ganzen Planung. Gefällt mir sehr. Die Gestaltung an der Kleinen Hundestraße dürfte dann noch mal entscheidend werden, falls die denn freigelegt wird. Ich drücke jedenfalls die Daumen.

    Es ist in der Tat fast schade, dass man das Gebäude praktisch nur von der Nordseite richtig wird sehen können. Die anderen Seiten sind zumindest im Moment noch zugebaut durch die überdachte Passage im Osten und Süden und den "Tunnel" der Hundestraße. Im Moment hat das einen protektiven Effekt, da so niemand weiß, wie hässlich das Parkhaus wirklich ist.

    Ich bin ohnehin kein großer Freund dieser überdachten Einkaufspassagen und könnte mir durchaus vorstellen, dass die Lloydpassage trotz ihrer fast ikonischen Stellung in Bremen irgendwann zu einer ganz normalen Fußgängerstraße rückgebaut wird.

    Quote from Heinzer

    Es geht immer besser, aber eine kleinteilige Neuplanung auf diesem Areal war nie auch nur am Horizont. Bremen ist schon in den Zeiten des Kaiserreichs stark überformt worden mit Großkomplexen (Lloydgebäude, Justizareal, Baumwollbörse), so dass es an dieser Stelle auch einfach keinen richtigen Anknüpfungspunkt für kleinere Parzellen geboten hätte.

    Kann die Aussage nicht nachvollziehen, siehe hier:

    Street View · Google Maps
    Ort in Google Maps noch intensiver erleben.
    www.google.de

    45705-bremen-innenstadt

    Quote from Heinzer

    Dass eine solche Stadt im zentralen "City/Shoppingbereich" auf einem Abrissgrundstück plötzlich an die tlw. schon vor dem Zweiten Weltkrieg aufgegebene mittelalterliche Parzellierung anknüpfen würde, obwohl auch die unmittelbare Umgebung von Großkomplexen aller Altersklassen dominiert ist, ist vielleicht wünschenswert, wäre aber auch nirgends anders der Fall.

    Es soll mir dabei doch überhaupt nicht um eine Art Rekonstruktion eines fiktiven mittelalterlichen Grundrisses gehen, das wäre natürlich in gewisser Weise ahistorisch. Es geht darum ein Stadtbild zu erzeugen, das unter den heutigen architektonischen Limitierungen funktioniert für eine Innenstadt. Meiner Beobachtung nach funktionieren dabei einheitliche Großbauten nicht.
    Nichtsdestotrotz freue ich mich, wenn Eure positiven Erwartungen sich erfüllen und ich ein Beispiel gewinnen kann, wo eine solche Großarchitektur doch funktioniert.

    Ich habe sicherlich auch eine Neigung, mich etwas davontragen zu lassen. Bei mir überwog die Erleichterung, dass es nicht der andere Entwurf geworden war. Sicherlich hast Du Recht, wenn Du sagst, dass der Idealfall immer eine kleinteiligere und dabei gemischte Bebauung besser ist, diese kann ja trotzdem durchaus großstädtisch dimensioniert sein. Leider ist sowas aber in deutschen Innenstädten weiterhin die absolute Ausnahme.

    Es geht weiter, im Fokus der letzten Tage war der Umgang mit der genannten Horten-Immobilie (heute Kaufhof). Hierzu ist eine Studie veröffentlicht worden, die die Kosten und den Nutzen drei definierter Szenarien untersucht hat:

    1. Totalabriss des Gebäudes und komplette Neuentwicklung des Grundstücks

    2. Teilabriss des Gebäudes mit Freilegung der Kleinen und Wiederherstellung der Großen Hundestraße (jetzt überdachte Lloydpassage)

    3. nur geringe Veränderungen mit Abriss des Hortenparkhauses (nur das Südende der Kleinen Hundestraße würde freigelegt)

    Wenig überraschend ist der Komplettabriss und die Neuentwicklung nicht nur die teuerste, sondern auch die langwierigste Variante und würde eine ca. 8jährige Großbaustelle in der Stadt bedeuten. Interessanterweise ist der Koalitionspartner Linkspartei gemeinsam mit der oppositionellen CDU für einen Abriss des Gebäudes, während SPD und Grüne eher für Teilerhalt sind.

    Die Studie ist insofern interessant, als dass sie auch einen historischen Abriss der Entwicklung dieses Stadtquartiers sogar seit der Zeit VOR dem Bau des Norddeutschen Lloyd-Verwaltungsgebäudes gibt. Man sieht auch hier mal wieder, mit welcher Brutalität schon zu Kaisers Zeiten ganze Straßenzüge abgerissen wurden zugunsten dieser Großkomplexe, nur dass sie etwas augenfälliger waren als die heutigen.

    https://sd.bremische-buergerschaft.de/sdnetrim/UGhVM0hpd2NXNFdFcExjZefUtz2Lb8TavriEH88uPWN3thzOhSgXH805_mtMWpq4/Teil_B_Anl_BdV_Machbarkeitsstudie_Kaufhof.pdf

    Hier ist eine wenig überzeugende Visualisierung aus der Studie für die "freigestellte" Kleine Hundestraße, Blickrichtung Norden von der heutigen Lloydpassage aus, rechts wäre der Ersatzbau für das Parkhaus Mitte (siehe oben), links das teilrückgebaute und renovierte Hortengebäude:

    (Felgendreher, Ohlfs, Köchling)

    Die Situation in diesem Gebiet vor dem Bau des Lloydgebäudes:

    Nach dem Bau:

    Situation seit ca. 1972:

    Die zur Zeit favorisierte Variante mit den momentanen Baustellen/geplanten Änderungen in der westlichen Innenstadt:

    (Quelle für alle Abbildungen ist die oben verlinkte Studie)

    Man sieht auf der unteren Karte den zumindest teilweisen Versuch, hier alte Straßenverläufe wieder zu öffnen und die Wegebeziehungen zwischen den Klötzen zu eröffnen. Trotzdem bleibt man bei dem Fehler der großen Monostrukturen. Die Hoffnung, dass in einer solchen, auch renovierten und teilrück- und neubebauten Umgebung wirklich das gewünschte städtisch-gemischte Leben einzieht, wird solange vergebens bleiben, wie man nicht an die großen Blockstrukturen mit den monolithischen Gebäuden geht.