Kann man privaten Bauherren Rekonstruktionen vorschreiben?

    Ich denke, die Fragestellung wurde an der ein oder anderen Stelle hier schon einmal diskutiert, aber da ich dazu keinen eigenen Strang gefunden habe, eröffne ich diesen mal.

    Es geht um eine eigentlich ganz einfache Frage: Ist es rechtlich möglich, einem privaten Bauherren eine Rekonstruktion vorzuschreiben?

    In vielen Fällen, wo rekonstruiert wurde, waren die Grundstücke ja in staatlichem Besitz. Egal ob Berliner Schloss, neue Frankfurter Altstadt, Potsdam Block III oder am Dresdener Neumarkt: Überall hat entweder der Staat oder die Kommune selbst gebaut, oder die Grundstücke unter Auflagen verkauft.

    Zum einen würde mich interessieren, wie die Lage bei der Ostzeile am Römerberg in Frankfurt war oder wie es bei den Rekonstruktionen am Hildesheimer Marktplatz gelaufen ist. Hat hier die Stadt die Grundstücke zuvor aufgekauft und selber gebaut, oder sind diese Gebäude nach wie vor in Privatbesitz?

    Viel interessanter ist aber die Frage, wie die rechtlichen Bestimmungen bei Grundstücken sind, die sich heute in Privatbesitz befinden und wo die Stadt keine Ambitionen hat, diese zu erwerben. Wäre es möglich, bei einer Neubebauung die Auflage zu machen, Vorkriegsfassaden zu rekonstruieren? Oder einen Architekturwettbewerb durchzuführen, der die Vorgabe hat, dass Rekonstruktionen gebaut werden müssen?

    Wenn man mit Politikern spricht, sagen die "wir können privaten Bauherren über Bebauungspläne hinaus doch keine Vorgaben machen, wie sie zu bauen haben". Wenn das so stimmt, hätten wir nur zwei Möglichkeiten, unsere Ziele umzusetzen: Entweder wir bauen so viel politische Macht auf, dass Kommunen entsprechende Grundstücke aufkaufen und unter Auflagen weiter verkaufen oder selber Rekonstruktionen bauen. Die einzige Alternative wäre noch, genügend Finanzkraft aufzubauen und selber, als Verein oder Privatperson, Grundstücke zu kaufen und zu bebauen. Beides erscheint in naher Zukunft einigermaßen unrealistisch.

    Also, gibt es eine Antwort an diese Politiker? "Doch, sehr konkrete Vorgaben sind möglich"? Wenn ja, müssten wir das mal konkretisieren, wie man das genau rechtlich gestalten müsste, damit es funktioniert und damit man der Politik konkrete Vorschläge machen könnte.

    Da müsste man mal einen Juristen fragen, der sich mit Baurecht auskennt.

    Ich hatte alle diese Fragen auch schon einmal auf der Strategietagung 2023 in Fulda aufgeworfen, aber der Vorstand wollte das nicht diskutieren, weil es angeblich zu grundsätzlich bzw. zu weit weg von der konkreten Arbeit von Stadtbild Deutschland "vor Ort" ist.

    Ich sehe aber zumindest theoretisch noch eine weitere Option, nämlich die einer massiven steuerlichen Begünstigung von Rekonstruktionen (analog zum Denkmalschutzrecht). Auch dafür bräuchte man natürlich auch die entsprechenden politischen Mehrheiten, aber es wäre jedenfalls finanziell eher darstellbar als Aufkäufe von Grundstücken.

    Ich glaube, am einfachsten wäre es wirklich, da mal ganz direkt einen Fachanwalt für Baurecht anzufragen. Gegebenenfalls könnte der Verein die Kosten für eine solche Beratung ja tragen.

    Generell sollte es an Hochschulen, an denen Architektur unterrichtet wird, auch Dozenten für Baurecht geben. Vielleicht kennt einer aus dem Forum oder der Telegram-Gruppe da ja einen.

    Es gibt im Kern zwei unterschiedliche Fälle:

    1. Das Grundstück gehört der Kommune

    Hier kann z. B. ein Sanierungträger bei der Veräußerung der Parzelle im Rahmen eines Wettbewerbes Rahmenbedingungen setzen, dazu gehört auch eine Fassadenrekonstruktion. In Potsdam bspw. sind - zur Sicherheit - die Grundstücke nur als Anhandgabe vergeben worden, bis dieser einen regelgerechten Bauantrag gestellt hat. Erst mit der gültigen Baugenehmigung inkl. Reko konnten die privaten Bauherren kaufen. Die Umsetzung wurde privatrechtlich durch einen Zwangsberatungsvertrag mit der Unteren Denkmalschutzbehörde gesichert.
    Zusätzlich wurden alle Bewerbungen von Kaufinteressenten (Bauherren) mit einem Architekturentwurf gem. Ausschreibung vor dem Zuschlag öffentlich ausgestellt. Das erzeugte zusätzlich Druck.

    Problematisch ist es, wenn die Stadt mit einer kommunalen Gesellschaft selbst bauen will. Denn die öff. Hand ist an die Richtlinien für Wettbewerbe der Architektenkammern gebunden. Diese schreiben vor, dass Fachgremien die Vergabe anonym entscheiden und die Wettbewerbsbeiträge vor der Juryentscheidung nicht veröffentlich werden dürfen.

    2. Das Grundstück ist im Privateigentum

    In Fällen des § 34 BauGB ist nur mit Mitteln des Denkmalschutzes auf die Gestaltung der Fassade Einfluß zu nehmen. Eine Rekonstruktion ist regelmäßig nicht zu verlangen, bestenfalls das Einfügen in Form, Material und Farbe.
    In Fällen des § 33 BauGB kann natürlich eine Fassadenreko beauflagt werden. Ist diese deutlcih teuerer als ein "normaler" Bau wird die Bestimmung vor Gericht nicht standhalten.

    Im Regelfall sind aber private Bauherren an hohen Mieterträgen interessiert, was bei Rekos gewährleistet ist. So ist der Fall, dass sich ein Privater sperrt eher selten, in der Regel machen die Städte und deren Bauämter/Gestaltungsräte die Probleme.

    Soweit ich (als Laie mit angelesenem Wissen und Recherche sowie formulierten Stellungnahmen zu einigen Bebauungsplänen) das beurteilen kann, sind in einem Bebauungsplan sehr genaue Festsetzungen möglich. Üblicherweise wird das zur Festlegung von zu verwendenden Fassadenmaterialien, Dachformen, etc. genutzt, die aber wohl auch sehr eng gefasst werden können. Zusammen mit Baulinien und Baugrenzen, der Geschossanzahl, und der Festlegung der Ausrichtung von Gebäuden (Firstlinie) kann zudem die Größe und die Form des Grundrisses ziemlich genau festgelegt werden, zusammen mit Definitionen von darüber hinausgehende Auskragungen (wie Erker und Balkone). Und dann gibt es ja zu jedem Bebauungsplan noch die Begründung, die das Planungserfordernis, das Planungsziel, und die ausführliche Erläuterung der einzelnen Festsetzungen darstellt. Die beabsichtigte Rekonstruktion kann damit also ziemlich genau beschrieben, aber (offenbar?) nicht explizit festgesetzt werden.

    Bei schneller Recherche habe ich dieses Dokument des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung des Landes Brandenburg von 2014 finden können: Arbeitshilfe Bebauungsplanung. Letztlich kommt es auch auf die Bauordnungen der Länder an und natürlich die Arbeitsweise der jeweiligen kommunalen Planungsbehörde, sowie die Anforderungen, die die Kommunalparlamente an diese stellen.

    Ich wäre aber an mehr Einschätzungen von versierteren Leuten auch interessiert. Ich habe noch nicht gehört, dass ein Bauherr gegen einen Bebauungsplanbeschluss wegen unzulässiger gestalterischer Festsetzungen geklagt hat. Letztlich setzen sich die Beteiligten durch, die am meisten Wissen über solche Prozesse haben - wenn sich z. B. Stadträte im Bauausschuss auskennen und entsprechend äußern, hat das Einfluss auf die Verwaltung. Wenn ein Bauherr durch eine Anfrage einen B-Plan-Entwurf "initiiert" und eng mit der Verwaltung zusammenarbeitet, kommt oft ein "maßgeschneiderter" Bebauungsplan heraus. Wenn sich aber keiner einbringt, und die Räte z. B. mangels Wissen, Kapazitäten, oder Interesse keinen Einspruch erheben, hat die Verwaltung quasi freie Hand. Schließlich beschließt einen B-Plan aber immer das Kommunalparlament.

    Beispiel Rekonstruktion: Palais Kaskel-Oppenheim in Dresden - der Bebauungsplan gab eine Rekonstruktion nicht her, weil es wohl an grundsätzlichen Festsetzungen fehlte (Baugrenzen, Geschosszahlen, etc.). Darauf hatte die Verwaltung beim Entwurf keinen Wert gelegt und der Bauausschuss hat keine ausreichenden Nachbesserungen beschlossen; letztlich wird sie aber nicht umgesetzt, weil der Bauherr das Grundstück nicht dafür hergeben wollte und nach B-Plan eben auch etwas anderes bauen kann.

    Quote from Civitas fortis

    Soweit ich (als Laie mit angelesenem Wissen und Recherche sowie formulierten Stellungnahmen zu einigen Bebauungsplänen) das beurteilen kann, sind in einem Bebauungsplan sehr genaue Festsetzungen möglich. Üblicherweise wird das zur Festlegung von zu verwendenden Fassadenmaterialien, Dachformen, etc. genutzt, die aber wohl auch sehr eng gefasst werden können. Zusammen mit Baulinien und Baugrenzen, der Geschossanzahl, und der Festlegung der Ausrichtung von Gebäuden (Firstlinie) kann zudem die Größe und die Form des Grundrisses ziemlich genau festgelegt werden, zusammen mit Definitionen von darüber hinausgehende Auskragungen (wie Erker und Balkone). Und dann gibt es ja zu jedem Bebauungsplan noch die Begründung, die das Planungserfordernis, das Planungsziel, und die ausführliche Erläuterung der einzelnen Festsetzungen darstellt. Die beabsichtigte Rekonstruktion kann damit also ziemlich genau beschrieben, aber (offenbar?) nicht explizit festgesetzt werden.

    Worin soll denn das städtebauliche Erfordernis bestehen, wenn lediglich die Frage eine Reko geregelt werden soll? Das wäre sicher ungültig. Bei der Gesamtbauung des Robotron-Areal hätte man eine Fassadenreko des Palais Kaskel-Oppenheim sicher im B-Plan regeln können. Ob ein klagender Investor diese Vorschrift oder gar den ganzen B-Plan nicht vor Gericht Erfolg gehabt hätte, steht dahin. Ich erinnere nur an Günter Jauch, der gegen eine B-Plan-Vorschrift mit fünffach gewendelten Zaunstäben erfolgreich geklagt hat.

    Ein städtebauliches Erfordernis bedingt, dass die gewünschte Bebauung (also die Reko) regelmäßig vom Laien nicht zu erwarten ist und aus der Umgebung nicht abzuleiten ist - das ist aber in den meisten Fällen der Fall. Das die Fälle nach § 34 BauGB. Wenn die Gesamtbebauung aus dem städtebaulichen Rahmen fällt und damit eines B-Planes bedarf könnte man eine Reko hier Regeln. Die Frage ist, ob dieser Eingriff in das Eigentum angemessen ist.

    Quote from Konstantindegeer

    Worin soll denn das städtebauliche Erfordernis bestehen, wenn lediglich die Frage eine Reko geregelt werden soll? Das wäre sicher ungültig. Bei der Gesamtbauung des Robotron-Areal hätte man eine Fassadenreko des Palais Kaskel-Oppenheim sicher im B-Plan regeln können.

    In diesem Beispiel ging es ja zunächst um eine städtebauliche Neuordnung, die sich laut Beschluss an der historischen Parzellierung zu orientieren hatte, bzw. das im Planungsziel festgeschrieben wurde. Wenn also eine auf den Vorzustand bezogene Wiederbebauung Planungsziel ist, wäre die Festsetzung einer Rekonstruktion in diesem Kontext ja sicher begründbar, oder nicht?

    Quote from Konstantindegeer

    Ein städtebauliches Erfordernis bedingt, dass die gewünschte Bebauung (also die Reko) regelmäßig vom Laien nicht zu erwarten ist und aus der Umgebung nicht abzuleiten ist

    Das zu beurteilen ist ja je nach Sichtweise höchst ambivalent. Eine Rekonstruktion am Originalstandort könnte man erwarten und im passenden Kontext begründen. Dass sie ohne B-Plan, der sie irgendwie (per Gestaltungsvorgaben oder explizit) festsetzt, auch zu erwarten wäre, kann man doch aber empirisch mit hoher Wahrscheinlichkeit ausschließen.

    ^Das ist alles überhaupt nicht "ambivalent" und hat auch mit Empirie nichts zu tun.

    Man kann es kurz fassen, in der Regel ist einem privaten Bauherren eine Rekonstruktion nicht zwingend vorzuschreiben - es sei denn er bewirbt sich auf den Erwerb eines ausdrücklich als Rekonstruktion vorgesehenen Baus. Üblicherweise fehlt es ja aber auch nicht an rekonstruktionswilligen privaten Bauherren sondern an dem Willen einer Kommune eine solche Rekonstruktion vorzusehen.

    Alternativ haben Denkmalpflegebehörden schon Rekos durchgesetz, wenn ein Privater ein Baudenkmal widerrechtlich beseitigt hat.

    Die Denkmalschutzgesetze unterscheiden sich in den meisten Bundesländern gewaltig. Es geht ja schon damit los, dass ein kleinerer Teil der Bundesländer Denkmale dadurch dafiniert, dass sie in der Denkmalliste stehen (und somit vor der Aufnahme in dieselbe kein Denkmal sind), eine Mehrheit aber davon ausgeht, dass Denkmale auch vor der Aufnahme in die Liste "unerkannte Denkmale" waren.

    Ähnliche Differenzen gibt es zum Sanktionstheme bei Verstößen gegen das Denkmalrecht. Die (Androhnung) eines zwangsweisen Wiederaufbau nach illegaler Beseitigung gibt es nur in wenigen Bundesländern - wäre aber generell wünschenswert. Es muss zudem der Leerstand und damit der Verfall effektiver unterbunden werden. Im Regelfall geht das nur mit einer besseren Gesetzesgrundlage und Ersatzvornahmen durch die Kommunen, die aber fürchten auf ihren Ausgaben sitzen zu bleiben.

    Das ganze Thema wäre sicher einmal Wert sich näher damit zu befassen.

    Ich denke man muss zwischen zwei Aspekten differenzieren:

    1.) Handelt es sich um ein Denkmal, das im Privateigentum verloren ging oder massiv beschädigt wurde? Dann muss die Antwort JA lauten. Denn die Pflicht, ein Denkmal zu erhalten ist für Jedermann gesetzlich vorgeschrieben. Und die Kosten kann der Eigentümer zudem steuerlich präferiert absetzen.

    2.) Befand sich auf dem Privateigentum einst ein historisches Gebäude, dessen Rekonstruktion von der Öffentlichen Hand gewünscht wird? Dann muss die Antwort NEIN lauten. Denn in das Eigentum darf ohne Rechtsgrundlage nicht eingegriffen werden. Jeder Eigentümer darf auf die freie Gestaltung seines Eigentums - selbstverständlich im Rahmen der Gesetze und Verordnungen - vertrauen. Spätere Rekonstruktionsvorschriften wären Willkür. Es sei denn, der Eigentümer erwirbt ein Grundstück mit der Auflage, dort ein historisches Gebäude zu rekonstruieren. Dann weiss er worauf er sich einlässt. Die Kosten sind steuerlich nicht bevorzugt absetzbar.

    Quote from Heveller

    Denn in das Eigentum darf ohne Rechtsgrundlage nicht eingegriffen werden.

    Das ist klar. Aber könnte man so eine Rechtsgrundlage schaffen oder wäre das verfassungswidrig? Art. 14, Abs 2 GG scheint ja relativ umfangreiche Eingriffe in das Eigentumsrecht zuzulassen.

    Um mal ein konkretes Beispiel zu bringen: Investor besitzt Grundstück und will bauen, wartet aber auf Baurecht und Inkrafttreten bzw. Anpassung eines B-Planes. B-Plan schreibt eine Fassadenreko vor (möglicherweise leicht modifiziert, damit er es verwirklichen kann). Kann man das so machen?

    GoldenerEngel

    Ich bin zwar kein Jurist, aber für mich stellt sich das wie folgt dar: Wenn es sich dort um einen Innenbereich handelt, aber kein B-Plan existiert, gilt §34 BauGB. Das heißt Umgebungsbebauungsgebot. Demnach sollte Bauen dort möglich sein. Befindet sich das Grundstück schon seit Längerem im Eigentum des Investors sollte er sich darauf berufen können, dass seine bisherige Rechtssituation durch den B-Plan nicht verschlechtert wird.

    Bei uns war das ähnlich. Wir kauften auf Basis eines B-Plans, der damals vor unserem Haus eine Freifläche vorsah. Bei einer späteren B-Plan Änderung sollte jedoch dort ein Gebäude hin. Unser Anwalt beriet uns damals dahingehend, dass wir auf die Rechtssituation des alten B-Plans zum Zeitpunkt des Kaufs vertrauen können und die Kommune uns den, wegen des Neubaus verringerten Verkehrswert, als Schadenersatz schuldig wäre. Wir hätten das damals einklagen müssen. Es kam zum Glück aber nicht soweit. Denn mit massiven Bürger-/Anwohnerinitiativen und fundierten Einsprüchen gegen den B-Plan konnten wir den Stadtrat dazu bewegen, den neuen B-Plan abzulehnen. Das war solange schön, bis ein aufsässiger Anwohner auch noch gegen die Planungsreife klagte und das Gericht diese kassierte. Seitdem gilt bei uns §34 BGB ... leider.

    Es geht bei den mir im Kopfe schwebenden Beispielen nicht darum, in ein hochurbanes Gebiet irgendeine kleine 18.Jh-Knöffelvilla zu klatschen, die sich nicht mehr lohnen würde, sondern um zurückhaltende, einfache, gründerzeitliche Fassaden, die ungefähr der angedachten neuen Gebäudehöhe entsprechen sollen. Also nichts, was den Verkehrswert verringern würde. Es geht darum, mittels einfacher Gründerzeitfassaden das modernistische Stadtplanungsamt dazu zu "zwingen", punktuell mit mehr Qualität zu bauen. Es geht also um Leitfassaden gründerzeitlicher Art per B-Plan unter Ausschluss der Modernistenliga in den Ämtern.

    Quote from GoldenerEngel

    Um mal ein konkretes Beispiel zu bringen: Investor besitzt Grundstück und will bauen, wartet aber auf Baurecht und Inkrafttreten bzw. Anpassung eines B-Planes. B-Plan schreibt eine Fassadenreko vor (möglicherweise leicht modifiziert, damit er es verwirklichen kann). Kann man das so machen?

    Das lässt sich mit diesen Angaben nicht sagen. Rein rechtlich geht das erstmal, wenn ein bestehender B-Plan modifiziert wird oder ein Planungsaufstellungserfordernis für ein bisher unbeplantes Areal besteht.

    Der Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum muss aber zumutbar und darf aber nicht willkürlich sein. Wenn also z.B. dem Besitzer eines Gewerbegrundstückes jetzt den Bau einer Grundschule vorschreibt kann das rechtmäßig sein wenn ein tatsächlicher Mangel an Grundschulplätzen besteht und andere Grundstücke in zumutbarer Entfernung nicht in Frage kommen. Dann funktioniert sogar eine Enteignung. Die Fassadenreko ist aber nicht in erster Linie im öffentlichen Interesse (es sei denn die Denkmalpflege fordert dies im Rahmen des städtebaulichen Denkmalschutzes). Weil du es toll findest ist leider auch kein "öffentliches Interesse".

    Die. Stadtverordnetenversammlung/Stadtrat (die ja einen B-Plan aufstellen und festsetzen müsste) muss also begründet im Sinne der Allgmeinheit vorgehen. Wenn die Bebauung umfänglich ist und die Fassadenreko wenig kostenintensiv kann es sein, dass der Eigentümer zustimmt. Aber gegen den Willen des Grundstückseigentümers fiel mir jetzt beim besten Willen keine Begründung ein, zumal - wie Hevveler schon sagte, er im Vertrauensschutz ist, da er das Grundstück unter anderen baurechtlichen Möglichkeiten gekauft hat. Ggf. ist dann die Kommune für die entstehenden Mehrkosten durch die neue Auflage schadensersatzpflichtig oder das Gericht kippt die ganze Regelung.

    Es geht ausschließlich um Wohnbebauung und natürlich auch nicht darum, dem Investor irgendwelche Hürden in den Weg zu legen. Darauf würden wir bei unseren Vorschlägen schon achten. Keine gründerzeitlichen "Megaklopper" also oder Schulgebäude, wo eigentlich Wohnungen geplant sind. Das öffentliche Interesse kann man mit dem Anspruch auf Qualität begründen und der offensichtlichen Unkenntnis des Stadtplanungsamtes, diese herzustellen. Die Frage wäre, ob ein Beschluss des Stadtrates da ausreicht oder man tatsächlich das Denkmalamt dafür braucht. Denn dann gute Nacht, Marie!

    GoldenerEngel

    Wenn es um einen unbeplanten Innenbereich geht, gilt dort §34BauGB - also das Umgebungsbebauungsgebot. In der Praxis bedeutet das: Armdrücken zwischen Investor und Bauamt. Wenn ihr im Bauamt den dortigen Referenten für die Rekonstruktion/Anlehnung an im Umfeld befindliche Gründerzeitfassaden gewinnen könnt, kann das auch so in die indivdiuelle Baugenehmigung aufgenommen werden. Dazu braucht es aber in der Regel politischen Druck. Wir haben das damals mittels einer Mischung aus a) Direktansprache von Stadtabgeordneten in Schlüsselpositionen, b) Einbeziehung des Denkmalschutzes und c) Presse- und Öffentlichkeitsarbeit geschafft, dass der breite Bürgerwille wahrgenommen und berücksichtigt wurde. Wichtig ist aber, dass es sich wirklich um einen breiten Bürger-, sprich Wählerwillen handelt und nicht um die "Sondermeinung" einiger, weniger Enthusiasten.

    Ich drücke Euch den Daumen!

    Man kann privaten Investoren mit Bebauungsplänen, städtebaulichen Verträgen usw. auch Rekonstruktionen vorschreiben. Doch muss es sich dennoch für den Investor lohnen, sonst findet sich meist niemand. Das funktioniert aber meist nur beim Verkauf von Grundstücken von öffentlich an privat. Im Nachhinein Rekos zu fordern wird schwer.

    Die Frage ist, auf welche Art und Weise wir an die Öffentlichkeit gehen. Klar kann man auf Social Media ganz viele Beiträge machen mit "man sollte", "es wäre viel schöner", usw.

    Aber wenn man beispielsweise eine Pressemitteilung verfasst oder mit Politikern spricht, ist ja schon die Frage, welche Botschaft man eigentlich transportieren will. Wenn Politiker sagen "Es gibt gültige Bebauungspläne und mehr können wir nicht machen" und man daraufhin nichts entgegnen kann, braucht man wegen privater Wohnbebauung nicht mehr mit Politikern sprechen, wir sind ja eh chancenlos.

    Und was für eine Art von Pressemitteilung soll man verfassen? Jedes Mal einen offenen Brief an den Investor, er soll doch bitte auf Rendite verzichten und Rekos bauen? Oder bestehende Entwürfe kritisieren?

    Was soll man auf Veranstaltungen erzählen, was der Verein macht? "Wir setzen uns für schönere Baukultur ein." Aber wenn dann einer fragt, was heißt das denn konkret und wir antworten "Wir kritisieren öffentlich private Bauvorhaben, mehr können wir halt nicht machen" dann ist das schon etwas wenig.

    Vielleicht wäre unsere Zeit ja besser investiert, wenn wir uns damit beschäftigen würden, die finanziellen Rahmenbedingungen zu schaffen, selber die Dinge in die Hand zu nehmen, anstatt nur fruchtlos irgendwelche Bitten an Leute zu richten, die lediglich an Renditeoptimierung interessiert sind und denen alles andere vollkommen egal ist.