Woba-Privatisierung

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Dresden verkauft den Stadtumbau

Mit der Übernahme der Dresdner Wohnungsbaugesellschaft Woba durch den US-Investor Fortress, worüber der Stadtrat der sächsischen Landeshauptstadt heute abstimmt, steht erstmals auch der "Stadtumbau Ost" zum Verkauf. Denn neben der - beim Handel mit Wohnungspaketen inzwischen üblichen - "Sozialcharta" gehört auch eine Vereinbarung über Abrißquoten zu dem Vertragswerk. Von den rund 48 000 Wohnungen, die der Investor für 1,7 Mrd. Euro übernehmen will, sind 4000 für den Abriß vorgesehen. Diese Verpflichtung ist die Woba bereits vor Jahren eingegangen - und sie soll nun weitergereicht werden. Bekommt das Geschäft mit Fortress den Segen des Dresdner Stadtrats, fließen die vereinbarten Abrißbeihilfen an den neuen Investor. Mit 60 Euro/qm wird die Arbeit der Abrißbirne subventioniert. "Altschuldenhilfe", wie sie den kommunalen Wohnungsunternehmen im Rahmen des Stadtumbauprogramms gewährt wird, wird der neue Besitzer des größten Dresdner Wohnungspakets jedoch nicht bekommen. Für jede Wohnung aus dem Abrißplan, die nicht fällt, muß Fortress 20 000 Euro bezahlen. Damit sehen die Befürworter der Verkaufspläne die Stadtumbau-Ziele der Stadt hinreichend abgesichert. Fortress-Deutschlandchef [...]Moser hat sich bei einer "Good-Will-Tour" durch die Rathaus-Fraktionen vor der Abstimmung zu den Abriß-Zielen bekannt: "Wir werden abreißen. Schließlich können wir nicht gegen die Stadt arbeiten", wird er zitiert.

Quelle: http://www.welt.de/data/2006/03/09/856842.html

Zum Thema auch noch ein Auszug aus einem anderen Artikel:

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[...]
Verschärft wird die Konfrontation noch durch den Verkauf ganzer Plattenbaustadtteile an Investoren, die damit als Großvermieter in die Rolle der kommunalen Wohnungsgesellschaften eintreten. Und "was passiert, wenn diese zu Billigmieten an den Markt gebracht werden?" fragt H&G-Präsident Ungethüm angesichts des unmittelbar bevorstehenden Totalverkaufs des Dresdner Wohnungsunternehmens Woba (48 000 Wohnungen). Er sieht die privaten mittelständischen Hausbesitzer auf der Verliererstraße: "Bei ihnen werden die Leerstände steigen, und mancher Eigentümer, der noch Kredite bedienen muß, weil er modernisiert hat, wird um seine Existenz gebracht."

Nach Sachsens Innenminister Albrecht Buttolo (CDU) fragt sich mit Georg Hamburger inzwischen auch die CDU-Fraktion im Sächsischen Landtag, ob die Parteifreunde im Dresdner Stadtrat wirklich "klug beraten sind, sich des gesamten kommunalen Wohnungsbestands zu entledigen und dennoch zu hoffen, Stadtumbau und Stadtentwicklung gezielt betreiben und steuern zu können."

Quelle: http://www.welt.de/data/2006/03/09/856841.html?s=2

Zitat von "Miwori"

Die Woba hatte, soviel ich weiß, über 800 Mio Schulden, darunter Altschulden aus der DDR.
Der Neue hätte bei 35% Eigenfinanzierung 1137 Mio Schulden. Wenn er diese zu besseren Konditionen finanzieren kann, müssen Zinslast alt und Zinslast neu gar nicht so weit auseinander liegen.

Das kann sein, trotzdem muß das Geschäft eine Rendite produzieren die bei der jetzigen Ertragslage schlicht nicht möglich ist. Die amerikan. Pensionäre wollen nämlich ihre Rente.

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Das ist eine Wohnungsgesellschaft!
Wenn sie pleite geht, wechselt der Vermieter. Wenn sie zerschlagen wird, wechselt auch der Vermieter.
Sie kann weder stillgelegt, noch nach China verlagert werden!
Wenn man das Eigenkapital herauszieht, nichts mehr investiert und die Häuser verfallen läßt oder die Mieten exorbitant erhöht, ziehen die Leute um - es gibt genug leere Wohnungen.

Nun, dann fragt man sich wie der Profit erhöht werden soll. Bei den bisherigen Verkäufen an amerikan. Investmentfonds hat man durchweg die Erfahrung gemacht das das Leben teurer wurde. Beliebt ist z.B. eine hochwertige Sanierung um die Mieten zu erhöhen, oder man verknappt das Angebot.

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Haben aber bis dahin etliches an Zinsen gespart.
Zudem hoffe ich, daß das Bewußtsein für eine solide Haushaltspolitik heute höher ist als Anfang der 90er, als alle noch an blühende Landschaften und traumhafte Wachstumsraten geglaubt haben.

Dem liegt ein völlig falscher Gedanke zugrunde, nämlich der das die Finanzsituation der Kommunen unsolider Finanzpolitik geschuldet sei. Das ist sie auch in gewissem Maße, aber nicht auf der Ausgaben- sondern auf der Einnahmeseite. Die Kommunen heute leiden darunter das ihre potenziell größten Steuerzahler, die Unternehmen, kaum noch Steuern zahlen. Das Problem besteht verschärft seit der großen Steuerreform von 2000.
Nehmen wir doch mal die Stadt Mülheim, die vorher im Thread erwähnt wurde. Eine gesunde, mittelgroße westdeutsche Stadt die beinahe sämtliche ehemals kommunale Angebote verkauft hat und der Sitz mehrerer großer Unternehmen ist. Sicher hat sie auch ihr Personal reduziert, denn im letzten Jahrzehnt gingen bundesweit 700.000 Jobs verloren. Und trotzdem haben sich die Schulden der Stadt dort in ein paar Jahren wieder von 400 auf 800 Mio verdoppelt. Wohlgemerkt, die Stadt ist 3x kleiner als Dresden, hat sich sicher keine Spaßbäder auf der grünen Wiese aufschwatzen lassen und verfügt über die bessere steuerliche Basis.
Da stimmt einfach etwas in den Strukturen nicht.

Ursache der hohen Verschuldung fast aller deutscher Städte ist vor allem die Gesetzgebung von Bund und Ländern. Als untere Verwaltungsebene müssen die größeren Städte die ständig zunehmenden staatlichen, vor allem auch sozialstaatlichen Aufgaben wahrnehmen, die ihnen von Bund und Land überantwortet werden. Gleichzeitig geht die Steuerreform massiv zu Lasten kommunaler Einnahmen. Der kommunale Finanzausgleich führt zusätzlich zu Verzerrungen.
Ein Verkauf von Tafelsilber schafft da zunächst Gewinn an Gestaltungsspielraum, solange aber die Kommunen nicht mehr Finanzierungs-Autonomie bekommen, ist die nächste Verschuldung absehbar.

Ein schöner Artikel der ZEIT:
http://www.zeit.de/2006/02/Wohnungen_Head?page=all\r

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Für die Finanzinvestoren ist jeder Kauf ein Geschäft fast ohne Risiko: Für eine Immobilienfirma zum Preis von beispielsweise einer Milliarde Euro zahlt der Investor nur 30 Prozent aus dem Fonds, für die restlichen 700 Millionen Euro nimmt er Kredite auf. Diese werden aus den Mieteinnahmen getilgt. Solange die Rendite aus den Mieteinnahmen höher ist als die Kreditzinsen, so wie derzeit, streicht der Investor hier bereits einen kleinen Gewinn ein. Gesteigert wird der Profit durch die Aufteilung und den Weiterverkauf von Wohnungen an die Mieter. Am Ende der Fondslaufzeit verkauft der Investor die Restbestände und streicht den gesamten Kaufpreis ein. Bezahlt hat er nur 30 Prozent, kassiert aber 100 Prozent. Und der Staat bekommt keinen Cent Steuer, da der Investor von Anfang an in der Kreide stand.

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Die Investoren gehen stets nach demselben Muster vor. Sie zerlegen den Bestand; die guten Wohnungsbestände, die Filetstücke, verkaufen sie, entweder einzeln an die derzeitigen Mieter oder, sollten die kein Interesse haben, an Fremde. In jenen Wohnungen, die nicht verkauft werden, versuchen die Investoren, einkommensschwache Mieter loszuwerden und durch leistungsstarke zu ersetzen – »Mieter drehen« heißt das im Jargon. Die schlechten Bestände schließlich werden sich selbst überlassen, in sie wird nicht mehr investiert, dort stranden sozial Schwache, die »A-Mieter«: Alte, Arbeitslose, Ausländer, Alkoholiker.

Brave new world.
Auch nett das verdiente Volksvertreter daran mitverdienen.

Heute schreibt die FAZ, dass die deutschen Immobilienmakler eine "Blütezeit" erleben wie nie zuvor: 2005 sind in Deutschland eine halbe Million Wohnungen im Wert von 20 Milliarden Euro an ausländische Investoren verkauft worden. Der Ausverkauf kommunaler Wohnungsgesellschaften macht hiervon einen erheblichen Anteil aus. Dabei steht Fortress als Käufer an erster Stelle. Das Beispiel Dresdens wird bei anderen verschuldeten Gemeinden Begehrlichkeiten wecken und den Trend weiter verstärken.
Interessant ist auch die Frage, welchen Wert die mit Fortress vereinbarten Vertragsklauseln zu Miethöhengarantien und Plattenbau-Abrissen haben, wenn Fortress weiterverkauft.

Ich bin ja davon überzeugt, dass Platten auf einem freien Markt eh keine große Chancen hätten, aber in solchen Fällen gibt es ja meist wettbewerbsverzerrende Garantien und Sonderbedingungen en masse.

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Dresden steht mit 741,4 Millionen Euro bei verschiedenen Banken in der Kreide. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. „Wir haben weitere 73,4 Millionen Euro Kreditermächtigungen“, sagt Vorjohann. Da Bauvorhaben selten binnen Jahresfrist beendet werden, sichert die Stadt so das Geld für die kompletten Vorhaben zu. Diese Zusagen betreffen beispielsweise die Waldschlößchenbrücke, den Bau der B 173 und des Sportschulzentrums.

Ursprünglich wollte Dresden in diesem und im nächsten Jahr jeweils 40 Millionen Euro Kredit für Bauprojekte aufnehmen, weitere 20 Millionen 2008. In Zukunft will die Stadt Zinszahlungen und Tilgungen für die Kredite einsparen und dieses Geld für Investitionen nutzen. Doch bis dieser Plan greift, muss Vorjohann erst einmal einen Ersatz für die geplanten Kredite einrechnen. So kommen weitere hundert Millionen Euro hinzu.

Außerdem gibt es in der Stadt noch „innere Darlehen“. Da greift der Kämmerer auf eigene stille Konten zurück. Auf diesen parken beispielsweise Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien bis entschieden ist, ob das Geld den Alteigentümern oder der Stadt zusteht. Laut Vorjohann sind diesem Posten noch 65 Millionen Euro offen. Tröstlich: Ursprünglich waren es sogar 150 Millionen Euro. Wird alles zusammengerechnet, dann bleibt vom Woba-Erlös so gut wie nichts übrig.

[...]

Jetzt wird Vorjohann die Banken fragen, wie viel sie haben wollen, wenn die Stadt die offenen Kredite auf einmal abzahlt. Vorfälligkeitsentschädigung heißt das offiziell. Bevor die Verhandlungen abgeschlossen sind, nennt Vorjohann noch keine Summen. Bisher wird von 20 bis 30 Millionen Euro ausgegangen. Da die Zinsen wieder steigen, ist die Ausgangssituation für die Stadt nicht schlecht.
...
Sollten sich die Banken aber dickköpfig zeigen und hohe Entschädigungen fordern, schlägt Vorjohann die Gründung eines Eigenbetriebes als Alternative vor. Der würde einen Teil der Woba-Erlöse anlegen und von den erwirtschafteten Zinsen die städtischen Schulden abtragen. So wäre die Stadt zwar gleich schuldenfrei, würde aber nicht so viel Geld für die Vorfälligkeitszinsen zahlen müssen. Allerdings gibt es für diesen Sparschwein-Betrieb noch keine rechtliche Grundlage. Künftig will Dresden nur so viel investieren, wie es ohne Aufnahme von Krediten schafft.

http://www.sz-online.de/nachrichten/artikel.asp?id=1104334

Ausschnitte aus einem Interview mit Eva Jaehnichen, Vorsitzende der Grünen im Stadtparlament:

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...Sozialpolitiker sagen, dass Dresden ohne die Woba nicht mehr gegen die Ghettoisierung einzelner Bereiche vorgehen kann. Im Hinblick auf die Wahlerfolge der Rechten in manchen Stadtvierteln und den hohen sozialen Problemdruck müsste der Stadt aber daran gelegen sein, diese Gemengelage zu entschärfen.

So ist es. Wir müssen entschieden gegensteuern. Stattdessen ziehen wir uns als Stadt zurück und schließen beispielsweise in Friedrichstadt und Gorbitz wichtige Schulen. Mit der Woba hätten wir integrierte Stadtentwicklungspolitik vorantreiben können. 70 Prozent ihrer Bestände sind Plattenbauten, unter anderem an wichtigen Stellen in Gorbitz, Prohlis, Friedrichstadt und der Innenstadt. Dort brauchen wir konzertiert wirkende Programme, um durchmischte, lebendige Viertel zu schaffen.

Gerade Gorbitz, Prohlis und Friedrichstadt sind politisch aber kaum vertreten. Wie kann der Stadtrat garantieren, dass sich Dresden dort künftig noch sozialpolitisch engagiert?

Es stimmt, dass die Menschen dort wenig Einfluss auf die Stadtpolitik haben. Sie brauchen eine starke Stimme – deshalb forden wir Grünen, dass Sozialpolitik und Stadtentwicklung Hand in Hand gehen. Hier fehlt es an grundsätzlichen Vorstellungen und Konsequenz im Handeln. Nach dem Woba-Verkauf ist kein Jubel angesagt: wir müssen überlegen, wie wir mit jetzt vorhandenen Spielräumen die Stadt voranbringen und den schweren Nachteilen vorbeugen können. Alle Investitionen müssen kritisch hinterfragt werden, nicht nur die für Kultur und Soziales.

Zum Beispiel?

Die Stadt plant immer noch nach Verkehrsprognosen aus den 90ern. Damals wurden eine boomende City und hohe Bevölkerungszuwächse erhofft. Deshalb bekommen wir eine sechsspurige Flügelwegbrücke und eine überdimensionierte Straße nach der anderen. Diese Projekte sind zu teuer, kurbeln die Wirtschaft aber nicht an. Mehr Realitätssinn ist notwendig. Leider achtet der OB als Verwaltungschef nur auf einzelne Projekte und nicht auf diese Zusammenhänge. Nach wie vor gibt es für städtische Investitionen weder Kriterien noch eine Prioritätenliste.[...]

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http://www.sz-online.de/nachrichten/artikel.asp?id=1109653

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und den hohen sozialen Problemdruck müsste der Stadt aber daran gelegen sein, diese Gemengelage zu entschärfen.

So ist es. Wir müssen entschieden gegensteuern.

Wenn die Stadt dort etwas tun könnte bzw. wirklich wollte, hätte sie es a) bereits machen können und könnte es b) auch noch nach einem Verkauf machen.
Und was heißt denn "gegensteuern" aus grünem Mund? Sanierung von Plattenbauten und 'ne Begenungsstätte plus vier Dipl-Soz-Päds im Erdgeschoss?

Zitat

Sanierung von Plattenbauten und 'ne Begenungsstätte plus vier Dipl-Soz-Päds im Erdgeschoss?

Fortress will 100 Millionen Euro in Dresdner Wohnungen stecken

Nach dem Totalverkauf der Dresdner Wohnungsgesellschaft Woba beginnt nun offenbar der Kampf um die Mieter. Ein Vertreter des Woba-Investors Fortress kündigte auf einer Podiumsdiskussion in Dresden an, in den nächsten fünf Jahren rund 100 Mio. Euro in die frisch erworbenen Bestände zu stecken. Der Grund: Man wolle die Leerstände von rund 9000 Wohnungen verringern, "und das geht vor allem durch weitere Modernisierungen", sagte Michael Moser, Geschäftsführer von Fortress Deutschland. Insbesondere unter privaten und mittelständischen Hausbesitzern geht die Furcht um, der Dresdner Groß-Vermieter könne mit Dumping-Mieten und seiner geballten Marketing-Macht viele Mieter zum Umzug in Fortress-Wohnungen veranlassen. [...]

Quelle: http://www.welt.de/data/2006/03/24/864124.html

Auf die Meldung konnte man warten:

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Woba-Käufer hebt Mieten offenbar stark an

Knapp ein Jahr nach dem Verkauf des kommunalen Wohnungsbestandes werden die ersten Klagen über Mieterhöhungen laut. Nach Angaben der "Sächsischen Zeitung" sollen viele Bewohner ab April bis zu 15 Prozent mehr für ihre privatisierte Wohnung zahlen. Beim Dresdner Mieterverein häuften sich die Beschwerden. SPD-Stadträtin Friedel warf dem neuen Besitzer Fortress vor, jedes Schlupfloch in den Verträgen gnadenlos auszunutzen. Leider sei in der Sozialcharta nur eine Obergrenze für Mieterhöhungen beim gesamten Wohnungsbestand vorgesehen. Ein Sprecher des Wohnungsunternehmens wies die Kritik als ungerechtfertigt zurück.
http://www.mdr.de/nachrichten/meldungen/4157366.html\r
http://www.mdr.de/nachrichten/meldungen/4157366.html

:gg:

Wer nicht hören will, muss fühlen...

@ miwori

Danke für diesen interessanten Einblick. Was passiert denn mit den anderen Platten im zweiten Bild. Fallen die auch noch oder werden sie saniert. Wie sieht denn die Umgebung aus. Stehen dort noch andere solche Monster oder ist die Gegend, wie auf den letzten Bildern zu sehen, sonst eher ländlich geprägt?